Узакониваем реконструкцию частного дома: Нужно ли делать?

Реконструкция: Что это?

Реконструкция частного дома – это любое изменение ключевых характеристик здания. Например, вы решили сделать пристройку или возвести еще один этаж. Такие работы относятся к реконструкции и требуют согласования. Несогласованные изменения незаконны. Они не зафиксированы в ЕГРН. Это означает, что фактическое состояние дома отличается от информации, которая хранится в реестре. Реконструировать дома, построенные на землях ЛПХ, ИЖС, СНТ, можно в уведомительном порядке.

Как согласовать реконструкцию по закону

Не все строительно-ремонтные работы относятся к реконструкции и требуют уведомления. Например, если вы делаете капитальный ремонт объекта, но при этом не изменяете ее параметры, фасад, этажность, разрешение на реконструкцию дома оформлять не нужно. Если запланированные работы относятся к реконструкции, мы рекомендуем действовать по закону. Это поможет сберечь немало сил и времени. Согласовать планируемые работы значительно проще и дешевле, чем узаконить уже выполненные.

Пошагово процедура оформления документов на реконструкцию дома выглядит следующим образом:

1. Подать уведомление о реконструкции. Проектная документация для этого не нужна. Достаточно сделать схему СПОЗУ на бланке уведомления.
2. Дождаться ответа от местной администрации. Пока вы не получили положительный ответ, начинать работы нельзя.

Дальше ситуация может развиваться по двум направлениям:

1. Вы получаете положительный ответ и можете начинать строительство.
2. Вы получили отказ на строительство. В этом случае можно устранить причины отказа и подать уведомление еще раз.

Оформление реконструкции жилого дома не требует подачи проектной документации. Но те работы, которые вы будете выполнять, должны соответствовать заявленным. Снести старый дом и построить на его месте новый под видом реконструкции не получится. Несоответствие будет выявлено. И вам придется узаконивать самострой.

После того, как работы завершены, действуем по следующей схеме:

• Подготовка техплана. Обращаемся к кадастровому инженеру, заключаем с ним договор. Заказать технический план дома после реконструкции можно в компании «Геомер групп».
• Когда техплан готов, уведомляем администрацию, что работы завершены и прилагаем техническую документацию.

Дальше остается только ждать, когда комиссия проверит соответствие фактически сделанных работ заявленным. Комиссия выезжает на объект, поэтому вероятность обмануть администрацию не велика. Несоответствие будет выявлено и вы получите предписание вернуть все в первоначальное состояние. Если никаких нарушений нет, вы получаете уведомление о соответствии.

Регистрация реконструкции жилого дома проводится в ЕГРН. Сделанные изменения должны быть внесены в Единый реестр и отображаются в выписке на объект недвижимости. По закону подать документы в Росреестр должна местная администрация. Если не хотите ждать, можете сделать это самостоятельно или доверить специалистам «Геомер групп». Так вы сэкономите свое время.

В Росреестр нужно подать заявление о внесении изменений и приложить к нему все четыре уведомления. Через 7 дней после получения заявления все изменения будут зафиксированы в реестре. Вы получаете выписку из ЕГРН с новыми параметрами дома.

Что делать, если реконструкция сделана незаконно

Случаи незаконной перепланировки объекта недвижимости встречаются нередко. Стоит ли легализовать работы или лучше оставить все как есть? Как узаконить самовольную реконструкцию?

Любые незаконные строительные работы могут привести к серьезным последствиям:

• Предписание вернуть дом к первоначальному состоянию. Делать это придется за свой счет.
• Пересчет налога за последние три года. Если реконструкция сильно меняет параметры дома, изменяется и его кадастровая стоимость. Например, если вы построите еще один этаж, кадастровая стоимость дома увеличится. Это значит, что увеличится и сумма налога. Если незаконная реконструкция будет выявлена, вам могут пересчитать налог.
• С таким домом не получится провести никакую сделку. При попытке продать его или получить под него залог, незаконные работы будут выявлены очень быстро. Потому что тот дом, который есть фактически, не соответствует информации из реестра. Проблемы возникнут и при наследовании такой недвижимости. Наследникам придется проходить все процедуры узаконивания. Иначе оформить дом на себя не получится.
• Могут возникнуть проблемы с подключением к инженерным коммуникациям, особенно – газу. При изменении параметров дома может измениться схема подключения. В этом случае газовщики просто предпишут вернуть все к первоначальному состоянию или отключат подачу газа.

У незаконной реконструкции могут быть и другие последствия. Поэтому мы рекомендуем не рисковать и узаконить реконструкцию жилого дома в кратчайшие сроки.

Вы уже сделали незаконную перепланировку и не знаете, как ее узаконить? Приходите на консультацию к специалисту «Геомер групп». Записаться к эксперту можно по телефону ☎ +7 (812) 309-94-21.

В вопросах недвижимости очень много нюансов, поэтому невозможно дать единый способ узаконивания, который подойдет абсолютно в любом случае. Ваша ситуация может быть нетиповой, потребует других подходов, помощи специалистов. Именно поэтому лучше сначала проконсультироваться с экспертом, который оценит вашу ситуацию.

Порядок оформления реконструкции частного дома в 2022 году

Чтобы узаконить реконструкцию дома, тнеобходимо много времени и сил. К этому нужно быть готовым. Но в целом, порядок оформления реконструкции дома достаточно прост:

• Подготовка техплана. Прежде чем обращаться в инстанции, нужно подготовить технический план, в котором будет зафиксировано текущее состояние объекта недвижимости. Сделать его может только кадастровый инженер. Заказать технический план дома после реконструкции можно в нашей компании.
• Подать заявление в администрацию. На этом шаге действуем также, как при обычном согласовании. Написать его можно в свободной форме. Подать такое заявление может только собственник недвижимости. Если владельцев несколько, например, участок или дом находятся в долевой собственности, значит нужно получить разрешение на реконструкцию частного жилого дома или ЗУ от всех. Администрация рассматривает заявление около месяца. И в большинстве случаев отвечает отказом.

Если администрация отказала, следующая инстанция – суд. Прежде чем подавать исковое заявление и добиваться разрешения на реконструкцию, рекомендуем собрать документы:

• Согласование с Роспотребнадзором на соответствие дома санитарным нормам. Здесь есть один нюанс, для частного дома санитарно-эпидемиологическую экспертизу делать не обязательно. Но так как нужно собрать доказательства для суда, можно согласовать реконструкцию частного дома.
• Согласование с пожнадзором. Согласовать реконструкцию с пожарной инспекцией получается не всегда. Иногда ГПН отвечает отказом. В этом случае вы можете ходатайствовать в суде о назначении пожарной экспертизы. Положительное заключение будет доводом в вашу пользу.
• Согласие от заинтересованных лиц. Получение разрешения на реконструкцию от всех заинтересованных сторон - оябзательная процедура. Заинтересованными лицами могут быть не только собственники или соседи по участку. Это может быть и муниципалитет или государство. Например, если рядом с домом проходят линейные объекты муниципального или федерального значения. В этом случае нужно обращаться в контролирующие органы.
• Согласование с Росавиацией. Если объект находится в 30-километровой зоне от аэропортов, оформить реконструкцию частного дома без разрешения ведомства невозможно.

Согласование требует немало времени и сил. Во многих инстанциях заявление рассматривают около месяца. Всегда есть риск получить отказ. Мы поможем вам согласовать строительные работы с контролирующими органами.

После того, как все документы собраны, можно обращаться в суд. Иск о признании права собственности на реконструированный дом подают в районный суд. На первый взгляд здесь есть противоречие, так как у истца уже есть право собственности. На самом деле никакого противоречия с точки зрения закона нет, так как ОКС был изменен. Реконструкция частного жилого дома может привести к двум основным последствиям:

• Фактическое создание нового объекта. Например, если вы сделаете пристройку к дому или еще один этаж.
• Сохранение прежнего объекта, но с улучшенными характеристиками.

В исковом заявлении нужно мотивированно объяснить свою позицию. Собранные на предыдущем этапе документ прилагают к иску.

Что нужно учесть до обращения в суд

Не всегда суды встают на сторону истца. Вероятность положительного решения будет выше, если соблюдено несколько условий:

• Истец должен иметь права на земельный участок. Это может быть право собственности, пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования. Арендаторам суды обычно отказывают.
• Реконструкция не должна нарушать безопасность дома. Доказывать этот факт должен истец. Можно еще до суда заказать строительную экспертизу. Можно ходатайствовать о назначении экспертизы в суде. Досудебное обращение к экспертам обычно обходится дешевле.
• Преобразование объекта не должно нарушать права заинтересованных лиц. Например, реконструкция жилого дома с увеличением площади может привести к тому, что ОКС вплотную приблизится к границе участка. Суд может посчитать, что это нарушает права ваших соседей. Минимизировать риск можно за счет соглашения с соседями. Еще пример нарушения прав, это случаи, когда после преобразования объекта недвижимости затрудняется подход к инженерным коммуникациям.
• До обращения в суд были предприняты попытки досудебной легализации. То есть, собственник обратился в администрацию и получил отказ. Если никаких мер не было принято и вы сразу обратились в суд, вероятность отрицательного решения выше.

Всегда ли нужно обращение в суд

Судебное разбирательство может длиться очень долго. Для доказательства вашей правоты могут потребоваться дополнительные экспертизы, и их нужно делать за ваш счет. Поэтому по возможности лучше воспользоваться административным порядком. Регистрация реконструкции частного дома по упрощенной схеме включает следующие этапы:

• Заказать техплан.
• Подать заявление в Росреестр на внесение изменений.

Дальше остается ждать решения Росреестра. Этот метод проще, чем судебное разбирательство, но риск получить отказ от сотрудников службы кадастра очень высок. В случае отказа судебного разбирательства не избежать. Оформление реконструкции частного дома по упрощенной схеме возможно в том случае, если правообладателю не нужно согласовывать работы с соседями, муниципалитетом и другими заинтересованными сторонами.