Изменения в ФЗ №218 "О государственной регистрации недвижимости" затронули требования к подготовке различных технических документов на объекты недвижимости. Не стал исключением и технический план, который, является основным элементом пакета техокументации. Для реализации новых положений были разработаны новые требования к подготовке технического плана, которые были введены в действие Приказом Минэкономразвития №953 "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке".
Статья 24 ФЗ №218 определяет технический план, как документ, в котором содержатся сведения об объекте недвижимости. Их можно разделить на две группы – данные из ЕГРН и сведения, используемые для кадастрового учета. Составляется технический план на капитальные постройки, имеющие жесткую привязку к земле. То есть, если вы решили построить на участке хозпостройки или времянку, схема вам не нужена, но возведение гаража с фундаментом уже потребует оформления технического плана. Помимо знаний и сооружений технический план составляется на части зданий, отдельные помещения, недостроенные объекты и машиноместа (парковки).
Общие требования к подготовке технического плана содержатся в Приказе Минэкономразвития №953. Рассмотрим только основные положения, которые важно знать заказчику кадастровых работ.
Основанием для подготовки технического плана являются различные данные на объект недвижимости и наделе, на котором он построен. Здесь важно учитывать определенные нюансы и характеритсики исследуемых зданий, сооружения и их части (помещения, квартиры). Не всегда объект недвижимости располагается в пределах одного участка. Самый яркий пример таких сооружений – дороги, коммуникации и другие линейные объекты, при изучении которых потребуются данные в отношении местности, где будет располагаться конструкция.
Помимо сведений из ЕГРН кадастровому инженеру в работе необходимо учитывать иные технические характеритсики объекта недвижимости и сведения о его собс твенниках. Перечень необходимых документов будет зависеть от типа и назначения капитальной постройки. Например, для составления технического плана на жилой дом ИЖС потребуется разрешение на строительство и проект. Особенностью частного жилого сектора является то, что дома нередко строятся без проекта, у владельца просто нет необходимых документов. В этом случае закон разрешает предоставить Декларацию.
Внимание! Декларация – это формализованный документ. Требования к ее оформлению и содержанию включены в Приложение к Приказу Минэкономразвития №953. Составить ее можно самостоятельно, но лучше доверить работу кадастровому инженеру. Дело в том, что ошибки при составлении Декларации повлияют на результат подготовки технического плана.
Помимо разрешения на возведение дома или иного типа объекта недвижимости для подготовки технического плана на здание и сооружение можно предоставить:
Для составления технического плана с текстовым описанием на объект незавершенного строительства требуется разрешение на монтаж постройки и проектная документация. Если недостроенный объект имеет технический паспорт, полученный до 2013 г., можно предоставить его. Существуют случаи, когда технический план на незавершеный объект может быть составлен без разрешения от уполномоченной государственной организации. Разработчиком технического документа делается соответствующая запись в заключении со ссылкой на норму закона. Если закон позволяет строить или проводить реконструкцию помещения (зданий, сооружений) без получения разрешения, для составления технического плана необходимо предоставить проект и сведения о приемке объекта недвижимости в эксплуатацию.
Кроме базового перечня документов, которые содержат сведения о технических характеристиках исследуемого объекта недвидимости, собственник должен подгтовить:
Готовый технический документ с текстовым описанием характеритсик объекта недвижимости и его схемой необходим для постановки имущества на кадастровый учет в Единый реестр. Также он является одним из документов, на основании которого проводится узаконивание перепланировки квартиры. Подготовка технического плана необходима в случае, когда собственник хочет продать, подарить или совершить другие юридические сделки с недвижимостью. Оформление этого документа также является обязательным при регистрации права собственности в Росреестре.
Во время составления технической схемы специалист проводит визуальный осмотр объекта недвижимости и выполняет необходимые замеры. Они нужны, например, для определения контура здания, местоположения его конструктивных элементов, инженерных коммуникаций, составления схемы расположения этажей и т.п.
На практике не всегда есть возможность визуального осмотра. Чаще всего это касается подземных конструкций. Их осмотр и замеры без нарушения целостности невозможны. В этом случае основным источником информации для подрядчика будет исполнительная документация.
Исполнительные документы обязательно заполняются во время любых строительных мероприятий. По сути, она отражает ход строительства и фактическую реализацию архитектурных решений. Помимо текстовых материалов с исходными сведениями, полученными ранее, например, журнала работ или журнала авторского надзора, она содержит в себе и все необходимые картографические материалы (схемы и чертежи). Для получения необходимой информации дополнительно могут использоваться договора, акты и другие документы, в которых содержатся сведения об объекте недвижимости.
Технический план оформляется в электронном виде в формате XML. Он содержит в себе описательную и графическую части, включающие в себя всю важную техническую информацию об объекте недвижимости. Документы, являющиеся по закону основанием для составления технического плана, указываются в соответствующем разделе, но необходимости включать их копии в Приложение нет. В Приложения включается дополнительный пакет бумаг, использованных подрядчиком.
Техническое описание характеритсик объекта недвижимости заверяется личной электронно-цифровой подписью (ЭЦП) кадастрового инженера-геодезиста. Именно он отвечает за правильность указанных данных.
Внимание!!! Закон допускает подготовку технического плана в бумажном виде, но на практике такой вариант требуется крайне редко. Для решения кадастровых задач принимается только электронная версия документа.
Сделать технический план своими руками не представляется возможным, т.к. к оформлению данного вида документа предъявляют следующие требования: бланк составляется в формате XML и заверяется печатью кадастрового инженера, который отвечает за правильность его составления. Поэтому, обращения к квалифицированному геодезисту не избежать.