Самострой: Что это, чем грозит незаконная постройка, как оформить и легализовать?

Легализовать самовольные постройки сложно, но возможно. Как узаконить самострой, какие объекты считаются построенными с нарушениями, последние изменения в законодательстве - эти вопросы рассмотрены в данной статье.

Что такое самострой?

Самовольная постройка (самострой) - это архитектурное сооружение (объект капитального строительства), возведенное с нарушением законодательных норм и требований. По закону, собственники нелегального имущества обязаны внести в казну штраф или снести его самостоятельно, за свой счет.

Возведенным самовольно считается любая постройка, работы над которой производились без разрешения на строительства и проектной документации. Заново построенный объект или после реконструкции, который не зарегистрирован в Росреестре и был введен в эксплуатацию не по закону, считается нелегальным.

Законодательное регулирование

Чтобы узаконить самострой, нужно соблюдать законодательные нормы. При игнорировании требований нормативов собственнику нелегального строения грозят крупные штрафы. Законопроекты, которые регламентируют процедуру легализации самовольных построек:

• ФЗ РФ № 339 (от 03.08.2018) “О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”;
• Гражданский кодекс РФ;
• ФЗ № 136 (ред. 18.03.2020) “Земельный кодекс Российской Федерации”;
• ФЗ № 190 (ред. 24.04.2020) “Градостроительный кодекс РФ”;
• ФЗ № 195 (ред. 24.04.2020) “Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях”.

Узаконить самострой с соблюдением норм и требований законодательство можно с помощью представителей компании “Геомер Групп”.

Заказать бесплатную консультацию

Какие объекты признаются самостроем?

Согласно ФЗ РФ № 339, который внес изменения в Гражданский кодекс (статья 222) самовольно возведенным считается строение со следующими признаками:

• Отсутствие проектной документации и разрешения на строительство, реконструкцию, перепланировку;
• Объект возведен на участке, который не предназначен для проведения строительных работ;
• Сооружение построено с нарушением действующих нормативов;
• Здание не согласовано с государственными инстанциями;
• Объект не поставлен на кадастровый учет.

Каждый из указанных признаков является поводом для беспокойства владельца имущества. Таким объектом нельзя распоряжаться в полной мере. Его запрещено продавать, сдавать в аренду, дарить. К тому же застройщику грозит административная ответственность за нарушение закона в виде сноса строения или выплаты штрафа. Вовремя неузаконенный самострой подлежит ликвидации за счет владельца.

К самострою относятся и случаи строительства с разрешением, если во время возведения были допущены нарушения. Этот вид самовольной постройки, пожалуй, самый опасный, но не с точки зрения правовых санкций, а с точки зрения безопасности людей. Дом, возведенный с нарушениями, – это всегда источник опасности.

Ответственность и штрафы

Владелец нелегально построенного объекта за нарушение законодательства несет административную ответственность. Также он может лишиться своего имущества. Виды правонарушений и штрафные санкции за незаконные постройки:

• Нецелевое использование земли - согласно статье 8.8 КОАП РФ «Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению» физлица обязаны внести штраф в размере от 10000 до 20000 рублей, должностные лица - до 50000 рублей, организации - до 200 000 рублей;
• Строительство, перепланировка или реконструкция объекта без разрешения - в ст. 9.5 КОАП РФ предусмотрены следующие размеры санкций: для граждан - до пяти тысяч рублей, индивидуальным предпринимателям придется внести - до 10000 рублей, для компаний - до 1 млн;
• Нарушение нормативов Госстройнадзора - для граждан - до 2500 рублей, для для предпринимателей - до 10000 рублей, для юрлиц - до 100 000 рублей.

Указанные виды штрафных санкций обязаны выплатить правонарушители после нелегального ввода объекта в эксплуатацию. Также для индивидуальных предпринимателей может применять запрет на осуществление деятельности до 90 рабочих дней.

Обязательные требования для легализации самостроя

При строительстве объекта недвижимости необходимо соблюдать действующие нормативы строительства, предписания Градостроительного кодекса, санитарно-эпидемиологические нормы. Если объект возводится по всем правилам, то предъявляемые к нему требования учитываются в проектной документации. Проверяют и согласовываются соблюдение норм в уполномоченных инстанциях. 

Дом, предназначенный для проживания людей, должен соответствовать следующим стандартам:

• Отдельно стоящий объект;
• Количество наземных этажей - не более трех;
• Высота здания не должна превышать 20 метров;
• Строение является неделимым, его отдельные части нельзя продать как самостоятельный объект;
• Комнаты в доме пригодны для проживания людей.

Безопасность возводимых объектов согласовывает и контролирует проектное предприятие. Отдельная группа строений нуждается в дополнительной экспертизе. При строительстве здания нужно учитывать нормы градостроительного плана земельного участка (размер отступов, этажность, допустимая площадь). Подтвердить безопасность постройки и легализовать ее можно двумя способами: через суд и в досудебном порядке.

Процедура узаконивания самовольного строения состоит из следующих шагов:

• Получение разрешения на проведение строительных работ (реконструкцию) объекта;
• Изготовление технической документации на сооружение (ГПЗУ, проект если потребуется, технический план);
• оформление заключения из СЭС (в зависимости от местоположения объекта и назначения строения);
• Подписание Соглашения соседями (если потребуется).

Представители “Геомер Групп” подготовят документы для легализации самовольной постройки с соблюдением законодательных требований и строительных нормативов.

Заказать бесплатную консультацию

Какие документы потребуются для легализации

Для узаконивания построек, возведенных самовольно, потребуется собрать пакет документации. перечень бумаг зависит от типа объекта.

Межевой план

Схема земельного участка, в которой четко определены границы надела. Для регистрации объектов капитального строительства, возведенные на местности, нужно чтобы границы участка были внесены в кадастр. Данный документ нужен для легализации жилых домов, хозпостроек, зданий, сооружений, конструкций. Если границы не установлены или не уточнены, то объекты зарегистрировать не получится.

ГПЗУ, технические условия

Градостроительный план и техусловия необходимы для определения пятна застройки, плотности застройки, отступов, проведения инженерных коммуникаций к объекту. Этот документ описывает характеристики и ограничения земельного участка.

Проведение обследования самостроя

Процедуру проводит профильная организация. В работе специалисты используют различные методы: осмотр объекта, расчет максимальной нагрузки на несущие конструкции. Еще нужно учесть имеются ли нарушения по отношению к соседним участкам.

Разработка проектов реконструкции/строительства

Проект является основанием, чтобы выдали разрешение на проведение строительных работ. Для жилых домов эта процедура носит рекомендательный характер, а для зданий она выполняется обязательно.

Прохождение экспертизы проекта

Экспертизу проектных документов проводят эксперты (частные или государственные). Процедура требуется для проверки безопасности зданий.

Получение АГР (если строительство или при реконструкции затрагиваются фасады)

Данный документ разрабатывается только для зданий. Решение нужно для подтверждения соответствия фасадов незаконной постройки архитектуре конкретного населенного пункта.

Заказать бесплатную консультацию

Получение разрешения на строительство

Если собственник документально докажет в Стройнадзоре, что нелегальная постройка отвечает нормам безопасности. А также, что она расположена на участке, права на который зарегистрированы, то ведомство выдаст положительно решение. Разрешение на возведение нужно для оформления домов, строений, зданий, сооружений.

Получение разрешения на ввод в эксплуатацию

После исследования объекта, выдается разрешение на введение его в эксплуатацию, так называемое уведомление о соответствии вместе с техническим планом. Этот документ нужно предоставить в Росреестр для постановки здания на учет.

Как узаконивание самостроя было раньше?

После введения ФЗ РФ № 93 о дачной амнистии легализовать постройки, относящиеся к ИЖС, ЛПХ , а также объектов сельско-хозяйственного назначения стало проще. Узаконивание проводилось через декларацию, заполняемую собственником.

Для регистрации частного дома или постройки было необходимо внести госпошлину и подать заявление. Документы можно было отнести в органы земельного надзора или воспользоваться услугами МФЦ.

Право собственности на участок можно было подтвердить любыми документами, в том числе, устаревшего образца. Например, для успешной регистрации можно было предоставить выписку из похозяйственной книги. Кадастровая документация требовалась в том случае, если земля была не оформлена.

Большинство нелегальных домов и построек на участке подходило под требования дачной амнистии и успешно регистрировалось в упрощенном порядке. Сложности могли возникнуть в том случае, если были необходимы дополнительные разрешения.

Заказать бесплатную консультацию

Узаконивание дома/здания по новым правилам

После внесения изменений в ФЗ РФ № 218 (ред. 25.05.2020) “О государственной регистрации недвижимости” основанием для легализации самотроя является технический план.

Жилой дом можно зарегистрировать только на землях ИЖС или ЛПХ. На землях сельхозназначения (СНТ) действует исключение – это дачная амнистия которая действует до марта 2021 года, позволяющая зарегистрировать жилой дом, после окончания амнистии будет действовать уведомительный характер как в ИЖС и ЛПХ.

1. Узаконивание самовольной постройки через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК)

Обратиться в ГЗК имеют право те граждане, которые при строительстве объекта нарушили целевое назначение земельного участка. Чтобы легализовать здание через Госинспекцию, застройщик должен подготовить следующие документы:

• Заявление;
• ЗОС - Заключение о соответствии объекта строительным нормам и подтвердить, что конструкция является безопасной для здоровья и жизни граждан;

• Архитектурно-градостроительное решение;

• Паспорт безопасности объекта (если строение находится в местах массового скопления людей);
• Заключение подрядчика о площади объекта.

После рассмотрения документов члены Градостроительной комиссии выносят решение о дальнейшей судьбе самостроя. Они могут назначить снос объекта или сохранить его, с условием согласования в уполномоченных структурах.

2. Легализация самовольной постройки через комиссию по пресечению самовольного строительства

Комиссия осуществляет свою деятельность в столице и административных округах. К полномочиям организации относятся:

• Признание недействительным решения о ликвидации самостроя;
• Легализация самовольно возведенных объектов в госинстанциях.

Процедура узаконивания самовольно возведенных объектов через специальную комиссию включает следующие этапы:

• Сбор документации, подтверждающей допустимость самостроя - ГПЗУ, документы на землю - узаконить самострой можно по личной инициативе собственника или по распоряжению Комиссии. В обеих ситуациях нужно подготовить документы, которые подтверждают права собственности на участок и об отсутствие ограничений имущественных прав (ГПЗУ, выписка ЕГРН, основание для законного владения недвижимостью);
• Проведение обследования о соответствии объекта установленным нормам - согласно Постановлению Правительства № 234-пп объекты с признаками самовольного возведения должны пройти экспертизу на соответствие строительным нормам. По результатам проверки члены комиссии оформляют Акт заключения;
• Подача документов в гос. комиссию - Городская комиссия ведет учет незаконных объектов и решений по результатам рассмотренных дел. Ведомства в округах имеют право распоряжаться самостроем, площадь которого не превышает 1,5 тыс. кв. м. Заявление и документы можно предоставить через МФЦ и онлайн на сайте мэра Москвы. В случае исключения из реестра самовольных построек, собственник имеет право вводить здание в эксплуатацию и зарегистрировать свои права.

Заказать бесплатную консультацию

3. Легализация самовольной постройки через суд

В суде можно оспорить решение комиссий о сносе самовольной постройки и добиться разрешения на легализацию такого вида конструкции. Положительное решение судьи является основанием для постановки объекта на кадастровый учет и регистрации имущественных прав. Узаконить самострой через суд можно с помощью следующей последовательности действий:

• Сбор документов - ГПЗУ, документы на землю - собственник недвижимости обязан предоставить на рассмотрение суду исковое заявление, справку из росреестра и градостроительный план земельного участка. Срок действия последнего составляет три года с момента его оформления;

• Проведение экспертизы построенного объекта на соответствие нормам - данная процедура проводится по заявке собственника или решения суда. Она необходима для подтверждения безопасности конструкции и соответствия ее действующим строительным нормативам;
• Подача документов в Стройнадзор и получение отказа - для получения разрешения на строительство нужно обратиться с заявлением в Стройнадзор. Отказ в услуге организация обязана аргументировать ссылками на законодательные акты;
• Подача документов в суд, сопровождение судебного разбирательства - иск подает по месту расположения объекта. Исковое заявление бывает о признании имущественных прав и обжаловании решения Стройнадзора. Аргументом в суде может выступать строительная экспертиза. После рассмотрения дела, суд выносит решение о признании самостроя легальным объектом. Этот документ является основанием для регистрации имущества в Росреестре.

Специалисты из “Геомер Групп” оказывают услуги по юридическому сопровождению узаконивания самовольного строения.

Заказать бесплатную консультацию

Что делать с незаконной постройкой после суда?

Если документы, приложенные к исковому заявлению, убедят судью в том, что сохранение постройки возможно, а другие заинтересованные лица не выскажут своих возражений, будет принято положительное решение. После этого можно зарегистрировать право собственности на ОКС.

Возведение здания без разрешения на строительство – далеко не единственная причина, по которой владелец земли может столкнуться с проблемой признания ОКС самостроем. Примером могут служить дома старой постройки, которые успели пережить несколько поколений, но никогда не были законно зарегистрированы.

Сколько времени нужно, чтобы узаконить и легализовать самострой?

Процедура узаконивания самостроя - это длительный процесс, который требует сбора пакета документов и согласования с различными ведомствами. Время на легализацию спорного объекта занимает от 3 месяцев до полугода.

Решение о сносе объекта выносит суд или местная администрация. Ликвидации строения можно избежать, если привести его в соответствие с требованиями действующих нормативов. На эту процедуру, как правило, отводится от 6 месяцев до трех лет.

Что делать, если отказали при регистрации дома?

Не всегда возможно узаконить самострой через оформление разрешения на строительство. В соответствие с п.3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ и ФЗ №122 оспорить право собственности можно в судебном порядке. Такие иски относятся к категории имущественных споров.

Чтобы суд принял исковое заявление к нему нужно прикрепить следующие документы:

• Правоустанавливающие документы на землю;
• Доказательство соответствия постройки требованиям строительных норм;
• Квитанции, подтверждающие расходы застройщика при возведении здания;
• Заключение о безопасности объекта от противопожарной службы и СЭС (по требованию).

В ходе разбирательства суд может запросить и другую документацию, подтверждающую позицию истца.

Заказать бесплатную консультацию

Почему важно зарегистрировать постройки, а не строить самострои на дачном участке?

Регистрация постройки позволяет минимизировать риск признания ее нелегальной, а значит подлежащей сносу, поможет избежать штрафов, невозможность проведения сделок с объектом (продать, подарить). Какие возможности еще дает зарегистрированный дом:

• При продаже стоимость земли с зарегистрированным домом будет выше
• Возможность прописаться в жилом доме
• Подключение коммуникаций 
• Не придется ждать письма счастья с убедительной просьбой о регистрации от органов власти, которые сейчас на практике получают многие. Так же происходит и с не размежеванными землями.

Сколько стоит узаконить недвижимость?

Стоимость услуги по легализации самовольно возведенной постройки зависит от наличия необходимой документации. Узаконить самострой самостоятельно практически невозможно. Чтобы исключить недвижимость из списка под снос, лучше обратиться за профессиональной помощью в геодезическую компанию. 

“Геомер Групп” оказывает помощь в легализации имущества под ключ. Тарифы на услугу можно узнать по телефону или на сайте компании. Цена работы специалистов рассчитывается индивидуально для каждого заказчика и составляет - от 14 000 рублей.

Заказать бесплатную консультацию

Источник: https://geomergroup.ru/article/samostroj/