Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

Строительство - это сложный многоэтапный процесс. Каждая стадия работ требует подготовки технической документации в четко установленной последовательности. К числу документов, обязательных к оформлению, относится ГПЗУ. Его нужно получить на подготовительной стадии работ по возведению объекта. Сложности и нюансы оформления документа, структуру и основные разделы представлены ниже.

Расшифровка аббревиатуры ГПЗУ

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) - это разновидность технической документации состоящий из двух частей: графическая (чертеж объекта), отображает, где возможно размещение объекта (пятно застройки) и текстовая, описывает нормы и отступы которые требуется соблюсти, вероятное прохождение коммуникаций, с кем возможно потребуется провести согласования перед строительством, технические условия для последующего подключения к сетям.

В документе содержит общие характеристики и показывает площадь застройки, координаты поворотных точек границ земельного участка, и зоны его расположения. В разделы градостроительного плана входят следующие данные:

• Информация о местонахождении участка;
• Данные об имеющихся сервитутах/ охранные зоны;
• Сведения о разрешенном использовании земельного участка;
• Процент застройки/плотность застройки;
• Допустимое количество этажей и высота здания;
• Информация об имеющихся объектах строительства;
• Иная информация - раздел рекомендаций.

Некоторые считают, что градостроительный план – это пустая формальность и требуется лишь для того, чтобы получить разрешение на строительство. Наличия ГПЗУ действительно необязательно и носит рекомендательный характер. Однако градостроительный план несет в себе реально полезную и, более того, необходимую «нагрузку», которая в последующем избавит от лишних забот и затрат. Градостроительный план позволяет прежде всего узнать какое пятно застройки на вашем участке (то есть где можете размещать и строить ваш объект), в нем указываются требуемые отступы от границ, плотность застройки которую нужно соблюсти, так же указываются охранные зоны и обремения. Заказав градплан вы избежите неправильное расположение объекта на участке, что в последующем может привести к осложнением в оформление.

На самом плане выбирается место размещения строящегося объекта таким образом, чтобы:

1. Разместить сооружение рационально по отношению к другим постройкам. А также соблюдение отступов относительно границ земельного участка.
2. Соблюсти противопожарные требования, предъявляемые к строениям, зданиям и сооружениям.
3. Избежать взаимодействия с опасными природными факторами (разрастающиеся овраги, разливающиеся водоемы, осыпающиеся склоны), и техногенными зонами (линии электропередач высокого напряжения, газопроводы высокого давления и др. коммуникации).
4. Обеспечить возведение постройки в соответствии с принятыми местными властями проектом планировки территории (ППТ) и правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
5. Обеспечить соблюдение норм по высоте зданий на конкретном участке.

Таким образом, понятно, что градостроительный план земельного участка документ не только не бесполезный, но и реально необходимый, т.к. без него усложнит получение разрешение на строительство и сделать другую проектную документацию.

Доверить создание градостроительного плана участка лучше профессионалам. Потому что на его основе оформляется разрешение на строительство. Фирма “Геомер Групп” изготовит ГПЗУ любой сложности “Геомер Групп” изготовит ГПЗУ любой сложности с соблюдением требований, норм и сроков.

Заказать бесплатную консультацию

Законодательное регулирование

Понятие, содержание, назначение и форма ГПЗУ в России регламентируются градостроительным законодательством РФ, включая:

• Градостроительный кодекс РФ,
• Приказ Минстроя РФ № 400/пр (2016 г.), утверждающий его форму,
• Постановление Правительства области № 269/15 (2015 г.), регламентирующее госуслугу по подготовке, утверждению и выдаче ГПЗУ как отдельного документа.

Для чего нужен документ

В градостроительном плане собраны сведения о земельном участке (площади, особенности рельефа). Информация из документа помогает выбрать застройщику оптимальное месторасположение объекта и коммуникационных линий с учетом характеристик стройплощадки. ГПЗУ оформляется для таких целей:

• Получение разрешение на строительство;
• Изготовление проекта;
• Ввод строения в эксплуатацию;
• Оформление технических документов.

С помощью градостроительного плана собственник земельного участка может также контролировать ход строительных работ и их соответствие установленным нормам и требованиям законодательства.

Связь ГПЗУ с другой технической документацией

Градостроительный план является основой для технических документов, которые оформляются во время строительства объекта. Существует перечень справок, которые нужно получить для разработки ГПЗУ. К оформлению плана можно приступать после того, как будут готовы следующие документы:

• Выписка ЕГРН - содержит кадастровую информацию и общие сведения об объекте, справка является заменой кадастрового паспорта земельного участка;

• Топографическая карта местности - до начала строительных работ проводится топографическая съемка территории, на основе которой составляется схема участка (в основном составляется для Юр. лиц);

• Ситуационный план - так называемый обобщенный план на котором указываются границы участка и соседних наделов;

• СТУ (специальные технические условия) - нормы и правила проведения застройки относительно конкретного объекта;
• Проект межевания участка - в документе установлены и согласованы точные границы надела. Проведение межевания позволит избежать конфликтов с владельцами соседних участков.

После оформления вышеперечисленных справок собственник участка может обратится к специалистам для изготовления ГПЗУ.

Чтобы избежать ошибок при проектировании сооружения и получить разрешение на строительство, изготовление градостроительного плана лучше доверить профессионалам. Кадастровые инженеры из “Геомер Групп” специализируются на оформлении ГПЗУ и сопутствующей технической документации.

Документы для получения

Подать заявку на изготовление ГПЗУ имеют право собственники участка, их официальные представители и официальные арендаторы земли. Независимо от статуса, заявителю нужно подготовить следующий пакет документов:

• Заявление установленного образца;
• Паспорт владельца или официального представителя;
• Уставные документы предприятия (для юридического лица);
• Выписка из ЕГРН;
• Правоустанавливающие документы на землю;
• Техническая документация, необходимая для оформления ГПЗУ.

Также могут потребовать топографический план (в основном требуется для юр. лиц, для физ. лиц индивидуально). Специалисты рекомендуют предоставить этот документ, т.к. на его основании можно правильно сформировать ГПЗУ и избежать непредвиденных затрат, несоизмеримых со стоимостью плана.

Заказать бесплатную консультацию

Основные разделы

Структура и содержание ГПЗУ закреплены и регламентируются Приказом Минстроя РФ № 741/пр (от 25.04.2017). Объем и информация, содержащаяся в документе, зависит от индивидуальных особенностей объекта.

Номер и основание выдачи ГПЗУ

Каждому плану присваивается персональный идентификатор. По нему можно сверить достоверность данных и срок регистрации документа. Титульный лист бланка содержит сведения о собственнике и заявлении, которые являются основанием для выдачи ГПЗУ.

Общие данные

В этот раздел документа переносят данные об объекте из выписки ЕГРН:

• Адрес участка;
• Площадь;
• Схема расположения возводимого объекта с указанием границ;
• Информация из Государственного кадастра;
• Сведения о регистраторе;
• Дата постановки надела на учет в Росреестр.

Чертежи

Застройка проектируется по специальному чертежу, который является составной частью ГПЗУ. Он оформляется на геоподоснове с указанием особенностей ландшафта (характер рельефы, максимально высокие точки). Также в документе указывается наименование организации-изготовителя схемы и дата составления чертежа.

Градостроительные регламенты и виды разрешенного пользования

Сведения об установленном для проектируемого объекта градостроительного регламента вносятся в ГПЗУ. В пунктах документа прописываются правовой режим земельного надела. Также в нем отражаютсявиды использования земельного участка, которые установлены законом.

Размеры участка и параметры строительства

Этот параграф плана содержит характеристики участка, способные повлиять на проектируемую конструкцию, например:

• Максимально допустимый размер сооружения;
• Отступы от границ надела;
• Количество этажей;
• Плотность застройки;
• Требования к возводимым зданиям местной администрации.

Сведения об объектах

Градостроительный план отражает информацию о всех ОКС на территории участка. В этом разделе документа перечисляются кадастровые номера строений, описывают их технические характеристики (этажность, квадратура).

Дополнительная информация

В ГПЗУ указывают существующие для надела ограничения и обременения, если таковые имеются в Росреестре или других государственных базах.

Инженеры “Геомер Групп” оформят градостроительный план с соблюдением требований законодательства в максимально сжатые сроки.

Заказать бесплатную консультацию

Почему, перед заказом ГПЗУ, рекомендуют сделать услугу градостроительный потенциал?

Градостроительный потенциал территории - это список мероприятий, направленных на устранение ограничений, наложенных на объект. Данная услуга позволяет рассчитать целесообразность застройки еще до создания проекта и начала строительных работ.

Основные функции градостроительного потенциала:

• Оценка существующих ограничений и способов их устранения на этапе подготовки проекта;
• Определение оптимального расположения строения с учетом особенностей ландшафта;
• Изучение правил размещения коммуникационных объектов;
• Расчет максимально допустимого размера и количества этажей строения;
• Анализ показателей, влияющих на строительство здания.

Ограничения в ГПЗУ - как убрать или поменять?

Ограничения градостроительного плана усложняют процесс согласования технической документации и получения разрешения на строительство. Они бывают следующих видов:

• Зарегистрированные в Росреестре сервитуты;
• Санитарно-защитные и другие зоны с особыми условиями использования;
• Территории под опасным воздействием техногенных процессов;
• Объекты, находящиеся под особой охраной Минприроды.

Снять ограничения можно только с помощью уполномоченных инстанций, контролирующих соблюдение установленных законодательных норм. Например, если застройка проводится недалеко от газопровода или другого линейного объекта (водопровод, ЛЭП), то согласовывать снятие ограничений нужно с компанией, контролирующей безопасную эксплуатацию коммуникационной линии. Регистрация сервитута проводится в результате соглашения сторон или постановлением суда.

Отменить или снять ограничения под силу только профессионалам. Если возникли проблемы с оформлением технической документации на объект капитального строительства, то специалисты из “Геомер Групп” быстро помогут решить эту проблему. 

Заказать бесплатную консультацию

Какие проблемы и ошибки могут быть при получении?

Получение градостроительного плана земельного участка – это процедура не из легких, и без привлечения знающих специалистов и понимания сделать это будет сложно. 

Самостоятельное оформление ГПЗУ может привести к проблемама, дополнительным затратам и проведению повторных инженерных изысканий. Владелец участка рискует совершить множество ошибок, в результате которых в выдаче плана просто откажут. Вот некоторые из них:

1. Неверно сформирован комплект документов для получения плана.
2. Информация, на основании который составляется/выдается градплан, – неверная или неполная.
3. Использование данного земельного участка не предполагается для проведения строительных работ.
4. Несоответствие представленных документов, требованиям законодательства и действующих нормативов и актов.
5. Участок не стоит на кадастровом учете в ЕГРН (координаты границ не внесены в кадастр).
6. Несоответствие фактических границ надела, сведениям из кадастра Росреестра.

И это еще не все ситуации, когда затея с самостоятельным получением ГПЗУ может закончиться провалом. Время будет потеряно, процедуру нужно будет начинать заново практически с самого начала.

Именно по этим причинам есть смысл довериться специалистам компании «Геомер Групп», которые не только гарантируют стопроцентный результат, но и сделают все максимально быстро и в короткие сроки.

Заказать бесплатную консультацию

Срок действия ГПЗУ

С 1 июля 2017 г. применительно ко всем выдаваемым ГПЗУ устанавливается срок действия такого документа – 3 года со дня выдачи (Градостроительный кодекс РФ, ст. 57.3, ч. 10). По истечении данного срока использование информации, указанной в таких градостроительных планах земельных участков, не допускается.

Информация, указанная в градостроительных планах земельных участков, утвержденных до 1 января 2017 г., может быть использована для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и (или) их частям, строящимся, реконструируемым в границах таких земельных участков, выдачи разрешений на строительство до 1 января 2020 г.

Как и где получить ГПЗУ?

Заявление на изготовление плана принимают в следующих организациях:

• МФЦ;
• Районный отдел местной администрации градостроительства и архитектуры;
• Портал “Госуслуги”;
• Профильная компания ГЕОМЕР ГРУПП.

Оформление ГПЗУ осуществляется в соответствии с нижеприведенными правовыми актами:

• Конституцией РФ.
• Градостроительным кодексом РФ (ГрК РФ).
• Указом Президента РФ № 1203 от 30 ноября 1995 года.
• ФЗ № 131 от 06 октября 2003 года.
• Постановлением Правительства РФ № 363 от 09 июня 2006 года.
• ФЗ № 152 от 27 июля 2006 года.
• ФЗ № 59 от 02 мая 2006 года.
• ФЗ № 221 от 24 июля 2007 года.
• ФЗ № 210 от 27 июля 2010 года.
• Приказом Минрегиона России № 93 от 11 августа 2006 года.
• Приказом Минстроя РФ № 741/пр от 25 апреля 2017 года.
• Правилами землепользования и застройки в том городе, где зарегистрирован земельный участок, а также, Уставом городского округа и постановлением городской администрации.

Для тех, кто решился самостоятельно получать градостроительный план земельного участка в МФЦ, в блоге компании имеется подробная инструкция о получении градостроительного плана земельного участка.

Внимание!!! Имейте в виду, что она написана на примере конкретной Московской области, а в каждом из регионов могут быть свои требования к пакету документов и порядку в получении ГПЗУ.

Стоимость и сроки получения

Срок оформления градостроительного плана при обращении через МФЦ и другие органы — 30 дней. При обращении в компанию ООО «Геомер Групп» — сроки можно сократить как минимум вдвое, с гарантией результата.

Выдача ГПЗУ производится бесплатно. Но если у заказчика отсутствует ситуационный или топографический план, то ему нужно их оформить. То есть, чем полнее пакет документации, тем меньше собственник тратит средств на изготовление справки. 

Также на стоимость оформления плана влияет статус заявителя: расходы физического лица меньше в три раза, чем издержки фирмы.

Получить консультацию инженера компании, ознакомиться с условиями сотрудничества, рассчитать предварительную стоимость услуги можно по телефону ☎ +7 (812) 309-94-21 или оставив заявку на сайте.

Заказать бесплатную консультацию

Что можно делать после получения?

После получения на руки градплана, застройщик имеет право приступать к следующим видам работ:

• Разработка проекта;
• Получение разрешения на строительство и ввод здания в эксплуатацию;
• Установка границ (осей) объекта недвижимости в пятне застройки, согласно всем отступам.

Информация из этого документа используется на всех стадиях строительства: от разработки проекта до сдачи объекта в эксплуатацию.

Ограничения и ответственность за несоблюдение

Если собственник игнорирует ограничения, указанные в ГПЗУ, то его могут привлечь к административной ответственности согласно нормам законодательных актов. Нарушение ограничений приводит к отмене разрешения на строительство, признанию объекта незаконной постройки и сносу за счет владельца. Также застройщику назначают выплату крупных штрафных санкций.

Вид административного наказания и размер штрафа зависит от того, какое именно ограничение было нарушено и какой ущерб был при этом нанесен людям и окружающей среде.

Чтобы избежать проблем с законом и ответственности нужно обращаться к профессиональным кадастровым инженерам в “Геомер Групп”. Сотрудники компании быстро и качественно оформят любой вид технической документации “под ключ”.

Заказать бесплатную консультацию

Образцы ГПЗУ, подготовленные для наших клиентов

Больше примеров можно найти в разделе: Образцы ГПЗУ

Заказать бесплатную консультацию

Источник: https://geomergroup.ru/article/gpzu-chto-takoe-kak-poluchit-samomu/