Градостроительный план земельного участка содержит в себе данные как о самой земле и ее границах, так и о расположенных здесь ОКСах, подземных и надземных коммуникациях. В нем указывают как уже существующие, так и запланированные объекты. Документ выполняет разные задачи, но одна из основных – обоснование строительства, минимизация финансовых или технических рисков. Правила получения и согласования регламентирует ст. 57.3 ГрК.
Раньше он относился к документам по планированию территории. Сейчас – это информационный документ.
Что можно узнать из градостроительного плана
ГПЗУ заполняют по определенной форме. По сути, информация, которая включена в план, определяет важную для застройщика информацию:
- Каким образом разрешено использовать участок.
- Какую максимальную площадь и этажность могут иметь здания.
- Какой процент земли допустимо отвести под застройку.
Информация, которая содержится в этом плане, помогает не только разработать проект будущего ОКС. На основе данных застройщик может оценить рентабельность проекта.
Несмотря на то, что градостроительный план больше не относится к планировочной документации, его нельзя получить, если участок не зарегистрирован.
Когда нужен ГПЗУ
В первую очередь получать и согласовывать ГПЗУ нужно застройщику. Без этого документа невозможно построить практически ни один объект. Исключение составляют жилые и садовые дома, на которые распространяется уведомительный порядок строительства, но это не исключает что ГПЗУ не понадобится, каждый случай индивидуален. Для всех других объектов ГПЗУ используют на всех этапах:
- Разработка проекта. Закон прямо определяет, что ГПЗУ – это документ, информация из которого используется при проектировании ОКСов.
- Получение разрешения на строительство. Для строительства в уведомительном порядке больше не требуется ГПЗУ, но если проектируемый ОКС нельзя построить без разрешения, без градостроительного плана собрать разрешительную документацию не получится.
- Ввод объекта в эксплуатацию. Без этой процедуры ОКС невозможно поставить на кадастр, зарегистрировать на него права. Во время проверки комиссия использует данные из проекта, в который входит градостроительный план.
Важно! После введения уведомительного порядка, получать ГПЗУ на жилой дом не нужно. Но только в том случае, если планируемый объект соответствует установленным нормам. Если хотите узнать не попадает ли ваш дом в охранные зоны, какое у вас пятно застройки и где должен размещаться объект капитального строительства. Не получая ГПЗУ, есть вероятность того при получения уведомления можете получить отказ, на предмет того что участок попадает в охранную зону и тд. Получив заранее ГПЗУ, можете узнать данные нюансы заранее.
Также получение и согласование ГПЗУ нужно и в то случае, если планируются работы, способные изменить границы. План может быть подготовлен как отдельный документ. Также он обязательно входит в проект межевания территории.
Согласование
Подготовить и утвердить градостроительный план должна местная администрация. Обычно этим занимается департамент архитектуры. Процедура проста и ее можно пройти самостоятельно. Риск такого решения заключается в том, что вместо готового утвержденного документа можно получить отказ.
Компания «Геомер групп» поможет вам получить и согласовать ГПЗУ. Записаться на консультацию можно по телефону ☎ +7 (812) 309-94-21.
Важно! Если ранее вы уже получали градостроительный план, проходить заново процедуру его согласования не нужно, если срок действия документа еще не вышел. Ранее срок действия не определялся. С 2017 года он составляет три года. Информация считается актуальной на момент получения документа.
Допустим, вы ранее согласовали ГПЗУ и срок его действия еще не вышел. Но за это время территория изменилась, например, на ней были построены ОКС. Информация в плане с этого момента неактуальна. Но несмотря на это, не обязательно получать и согласовывать новый. Достаточно внести изменения в существующий.
Исправления вносят и в том случае, если были выявлены ошибки в уже согласованном плане. Перед согласованием ГПЗУ нужно учесть и еще один нюанс. Допустим, на территории уже запланировано строительство здания или сооружения. Их расположение может повлиять на другие спроектированные объекты. В этом случае также может возникнуть необходимость внести изменения в план.
Регламент внесения изменений в ГПЗУ утвержден в действующих правилах и распоряжениях местных властей. Правила внесения дополнений могут отличаться для разных регионов. В большинстве случаев актуальность информации в градостроительном плане муниципалитет проверяет ежегодно. Если есть расхождения между текущей ситуацией и информацией в документе, в него вносят изменения.
Если вы получили ГПЗУ больше 3 лет назад, пользоваться сведениями из него нельзя. В этом случае нужен новый документ. Здесь нужно учесть и еще один нюанс. За 3-летний срок могли произойти изменения в правилах застройки. В таком случае есть риск, что согласовать ГПЗУ не получится, потому что планируемый объект не будет им соответствовать.
Подача заявления
Основанием для подготовки и утверждения ГПЗУ служит заявление. Обратиться с таким заявлением может правообладатель участка, независимо от юридического статуса. Это может быть собственник, арендатор, человек с правом пожизненного наследственного владения.
Заявлением можно подать через МФЦ. Специалист многофункционального центра примет его и назовет вам дату, когда вы сможете забрать готовый документ. В Мосархитектуру подать документы можно в электронном виде.
Важно! Частные лица могут подать заявление в Мосархитектуру в бумажном и электронном вариантах. ИП и юридические лица – в электронном. В регионах это требование может отличаться.
Заявление на ГПЗУ заполняют по утвержденной форме. Бланк вы сможете взять прямо в МФЦ. К заявлению нужно приложить документы. В регионах список документов может отличаться. Поэтому мы рекомендуем уточнить его до того, как вы обратитесь в администрацию с заявлением. Если вы собрали и предоставили не все документы, это может быть основанием для того, чтобы вернуть ваше заявление без рассмотрения.
Для обращения в Мосархитектуру вам потребуется:
- Паспорт заявителя (и доверенность, если заявление подает не правообладатель, а третье лицо).
- Выписка из ЕГРН.
- Копии соглашений с коммунальными службами.
Копии документов не входят в обязательный перечень документации. Но если они у вас есть, лучше предоставить копии.
Индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам дополнительно нужно предоставить выписку из реестра (ЕГРИП или ЕГРЮЛ соответственно).
Предоставлять топосъемку для получения и согласования ГПЗУ не требуется. Но, как показывает практика, этот документ может входить в перечень. Рекомендуем заранее узнать, какие документы вам потребуются. Если ваши интересы предоставляют специалисты компании «Геомер групп», вам не придется заниматься сбором документов. Наши специалисты пройдут все этапы процедуры с вашим минимальным участием. С нами вы сможете сэкономить свое время и уменьшить риск получить отказ в согласовании ГПЗУ.
В электронном виде можно подать заявление на сайте «Мосархитектуры»:
- Сначала нужно зарегистрировать личный кабинет на сайте. Сделать это можно самостоятельно. Если возникают сложности с регистрации, получить помощь можно в многофункциональном центре.
- После регистрации нужно заполнить форму заявления. Вы можете выбрать в каком виде хотите получить готовый согласованный документ. К заявлению в электронном виде прилагается пакет документов.
- Следить за ходом вашей заявки можно в личном кабинете на сайте.
- Когда план будет готов и согласован, вы получите его в том формате, который указывали в заявлении (бумажный или электронный).
Действия местной администрации
Заполненное заявление из МФЦ передают в департамент архитектуры администрации. После этого специалисты департамента должны получить технические условия на подключение к различным инженерным коммуникациям.
Этот этап занимает 7 дней. Срок установлен законом. В заявлении на ГПЗУ собственник обычно указывает цель получения документа. Но это не является обязательным условием. Мы рекомендуем по возможности указывать этот пункт. Дело в том, что если данных нет, специалисты департамента архитектуры сделают запрос на технические условия исходя из максимально возможной нагрузки. Эта информация содержится в правилах землепользования.
Все работы, необходимые для подготовки ГПЗУ, должны быть закончены в 20-дневный срок с момента подачи заявления.
Информация для подготовки ГПЗУ
При подготовке ГПЗУ специалисты отдела архитектуры используют разные источники информации:
- Проекты межевания и планировки территории.
- Градостроительные нормативы.
- Данные о земельных участках и объектах капитального строительства из ЕГРН.
Иногда используют временные регламенты, которые действуют на текущий момент. Для некоторых территорий могут отсутствовать и они и, в этом случае единственный документ, которым руководствуются специалисты Департамента архитектуры – правила застройки и землепользования.
Градостроительная комиссия
Подготовленный ГПЗУ рассматривает градостроительная комиссия. Здесь может возникнуть еще одна сложность. Она тоже связана с тем, что в отношении территории не было разработано проектов планировки.
Когда все земельные участки, расположенные на территории, были размежеваны, проект планировки можно считать формальностью. Сложнее, когда участки формировали в ходе процедуры согласования расположения. Один из минусов этой процедуры – при ее проведении никак не учитывались перспективы дальнейшего использования этой территории.
Утверждение документа
До 1 июля 2017 года процедура получения и согласования ГПЗУ требовала обязательного утверждения этого документа. Утверждался план распоряжением департамента архитектуры. Так как после изменений в законе градостроительный план стал информационным документом, теперь его не нужно утверждать. После подготовки план просто регистрируют.
Выдача документа
На подготовку и согласование ГПЗУ органам местной власти закон отводит 20 дней. По истечении этого срока вы получите готовый документ. Получить его можно разными способами:
- В бумажном варианте через МФЦ. Вы приходите за согласованным планом в тот же многофункциональный центр, где подавали заявление.
- В бумажном варианте по почте. Этот способ также можно выбрать во время подачи заявления. Подходит в том случае, если вам нужен документ в бумажном формате, но нет возможности забрать его.
- В электронном виде. Такой документ, заверенный ЭЦП, будет отправлен на электронную почту, которую вы указываете в заявлении.
В том случае, если ваши интересы представляют наши специалисты, вы получите согласованный документ в нашем офисе.
Когда могут отказать
Несмотря на то, что процедура подготовки и согласования ГПЗУ после 2017 года упростилась, закон определяет основания для отказа. Они указаны в ст. 57.3 ГрК:
- Заявитель не имел права обращаться за градостроительным планом. Подать заявление может или правообладатель, или его доверенное лицо. Когда интересы собственника представляет третье лицо, на него должна быть оформлена доверенность. Если это требование закона не соблюдено, органы местной власти откажут в подготовке и согласовании ГПЗУ.
- Правила землепользования не допускают строительство, если нет проекта планировки территории. ГПЗУ – информационный документ. При его подготовке используют разную информацию, среди которой – документы по планировке и развитию территории. Местная администрация может устанавливать ограничения на застройку тех земель, для которых не разработаны такие проекты.
Чтобы избежать возможного отказа, рекомендуем обращаться за помощью в согласовании ГПЗУ к специалистам. Когда вы проходите процедуру самостоятельно, вы сможете сэкономить, так как за сам план платить не нужно. Но риск отказа очень велик. Например, в некоторых регионах может отличаться пакет документов. Неполная документация будет для местных властей законным основанием для отказа.
С помощью специалистов «Геомер групп» вы сэкономите свое время. Мы не можем обещать срочное согласование плана, так как этот срок регламентирует закон. Наши специалисты контролируют прохождение всех этапов процедуры. Поэтому риск ее затягивания или получения отказа минимален.
Чтобы записаться на бесплатную консультацию нашего эксперта, звоните по телефону ☎ +7 (812) 309-94-21.
Источник: https://spb.geomergroup.ru/article/soglasovanie-gpzu/
Комментарии (0)