Размежевание – это кадастровые работы по разделению одного участка на два или более. Несмотря на то, что юридического термина «размежевание» не существует, сама процедура хорошо регламентирована законодательно, может потребоваться и для уточнения местоположения границ при спорах между соседями, и в других ситуациях.
Представим ситуацию. Вы являетесь владельцем земельного участка. Будучи собственником, вы планируете распорядиться своей недвижимостью и, к примеру, продать или сдать в аренду ее часть. С юридической точки зрения, в сделке могут участвовать только те участки, которые являются самостоятельными единицами, стоят на кадастровом учете и имеют кадастровый номер. Но та часть, которую вы запланировали к продаже, самостоятельным участком не является. Решить вопрос поможет размежевание земли с образованием из нее двух самостоятельных единиц.
Существуют и другие причины, когда возникает необходимость размежевать землю:
Для разделения надела требуется желание ее собственника (или нескольких собственников).
Размежевание – это кадастровая процедура. Поэтому выполнить ее может только кадастровый инженер, имеющий лицензию, допуск. Основанием для размежевания является договор, подписанный между подрядчиком и владельцем земли. В качестве исполнителя может выступать как частный специалист, так и геодезическая компания.
Внимание!!! Мы рекомендуем обязательно проверять наличие у подрядчика лицензии и допусков. Сделать это можно на сайте Росреестра. Там же вы найдете сведения и о ранее проведенных инженером процедурах размежевания, количестве полученных отказов. Эти данные – более важная информация, чем отзывы клиентов, так как обращаясь к инженеру, по работе которого было большое количество отказов, вы рискуете. Сотрудничать со специализированной геодезической компанией безопаснее.
«Геомер групп» работает на рынке уже не первый год. Мы заботимся о своей репутации, поэтому обращаясь к нам, вы можете быть уверены в том, что работы по размежеванию будет проводить опытный кадастровый инженер, который имеет все необходимые допуски на выполнение подобных исследований. Мы используем собственное геодезическое оборудование, которое проходит все необходимые регулярные проверки, а это дает нам возможность гарантировать точность всех замеров. Согласитесь, при размежевании земли точность установления границ и площади играет немаловажную роль. Также вы можете получить бесплатную консультацию эксперта еще до того, как будет подписан договор.
После того, как вы выбрали подрядчика, вам предоставят смету. Цены на размежевание земли зависят от разных параметров, поэтому стоимость всегда рассчитывается индивидуально для каждого случая. Когда все предварительные вопросы решены – составляют договор, который заверяют личной подписью заказчик и исполнитель. В том случае, если участок имеет нескольких собственников, размежевание можно провести только с согласия их всех. В противном случае потребуется обращение в суд. Согласие других собственников, как и их возражения, оформляется в письменном виде.
Установление границ проводится с обязательным выездом кадастрового инженера на объект. При разделении одного участка все работы условно состоят из несколько этапов:
Новым участкам необходимо присвоить адреса. Для этого с документами основания, документами на исходный участок и межевым делом вы обращаетесь в органы градостроения. Далее необходимо обратиться в Росреестр. Через МФЦ нужно подать соответствующее заявление, приложить к нему межевое дело и постановление о присвоении адреса.
Старый участок будет снят с кадастрового учета, его индивидуальный номер аннулируют и надел перестанет существовать, как самостоятельная единица. Вновь образованным участкам присвоят новые кадастровые номера и внесут их в Единый реестр недвижимости РФ. Одновременно с этим заявлением, вы подаете заявку на регистрацию прав собственности на уже новые участки. В указанную при приеме документов дату вы приходите в МФЦ, чтобы получить новую документацию на землю.
Для начала работ вам необходимо предоставить специалисту определенные документы:
В том случае, если участок имеет нескольких совладельцев, необходимы документы от каждого из них. Собственники могут оформить доверенность на представителя, который будет выступать от их имени. В некоторых случаях это позволяет упростить проведение процедуры.
Разделение одного участков на две части регламентируется законодательством Российской Федерации. По Земельному кодексу разделение земли возможно путем проведения кадастровых работ, но при этом площадь новых участков не должна быть меньше, чем установленные минимальные нормы.
При этом, даже если вам размежевали участок, вы получите отказ в регистрации, если новые участки не достигают установленных показателей. Минимальная норма зависит еще и от вида разрешенного использования земли, а также региона, где расположен участок.
Для того чтобы не получить отказ в регистрации, нужно помнить и о других требованиях к разделяемым землям:
Выше мы уже говорили о том, что стоимость размежевания участка определяется исходя из разных факторов. В первую очередь, на цены влияет сложность работ. Она может зависеть от места расположения земли, ее особенностей, сложности конфигурации, ценовой политики исполнителя и т.д. Стоимость часа исследований определяется исходя из квалификации специалиста, который будет их выполнять, поэтому далеко не всегда более низкие цены можно рассматривать, как выгодную сделку. Возможно, низкая стоимость определяется недостаточной квалификацией кадастрового инженера.
В компании «Геомер групп» смета на проведение работ составляется еще до того, как будет подписан договор. Поэтому вы можете не беспокоиться о том, что конечная стоимость неожиданно вырастет.
Помимо оплаты услуг кадастрового инженера могут потребоваться и дополнительные затраты. Во-первых, это государственная пошлина за регистрацию прав собственности. Иногда может потребоваться проведение экспертизы документации, за которую тоже потребуется уплатить госпошлину. Возрасти затраты могут и в том случае, если для раздела земли вам пришлось обращаться в суд.
Порядок размежевания участка между двумя собственниками определяет Земельный Кодекс РФ (ст.11.2 и ст. 11.4). Данный законодательный акт определяет возможность осуществления подобных мероприятий в результате инженерных изысканий и установления границ надела. Если возникает необходимость раздела участка на несколько частей, важно учитывать утвержденные показатели минимально допустимой площади.
Если одна из долей после раздела не будет соответствовать специальным требованиям и нормативам действующего законодательства, процедуру провести нельзя. Даже если подрядчик размежует землю и установит межевые знаки, собственник не сможет оформить участок в собственность и зарегистрировать свои права.
В первую очередь, перед тем как начать землеустроительные работы по размежеванию участка между двумя собственниками, необходимо составить соглашение о разделе имущества. Это нужно сделать в том случае, когда владельцами новообразованных объектов буду выступать разные лица (физические или юридические).
Согласовать выбор землевладельцев нужно в письменной форме и подписывается документ всеми заинтересованными сторонами. После этого можно приступить к размежеванию и выделить самостоятельные учетные единицы. В документе указывают факт, что желание сторон о разделе земельного участка является самостоятельным и обоюдным, а также данные о правообладателях.
Разделить участок на две части можно при отсутствии возражения у всех собственников. Приступая к реализации процедуры, нужно считаться с ее особенностями:
В ходе проведения кадастровых исследований по размежеванию участка и установлению новых границ территорий, исполнитель разрабатывает межевой план. Документ оформляется в двух вариантах: на бумаге и в электронном виде. Бумажный экземпляр собственник оставляет себе, а версию на цифровом носителе информации передают в Росреестр на регистрацию. Документ состоит из текстовой и графической части. оформляется он на листах формата А4, а для схем и чертежей допустимо использовать листы большего размера.
На титульном листе бланка содержится следующая информация:
В общей текстовой части плана размежевания указывают:
В графической части межевого плана указываются местоположение границ исследуемого надела с помощью специальных условных знаков.
Сведения, указанные в документе, вносятся в базу росреестра. На их основании формируется Публичная кадастровая карта. С помощью этого интерактивного сервиса можно найти любой зарегистрированный объект недвижимости и изучить информацию о нем.
Каждый собственник участка обязан платить земельный налог. также каждый налогоплательщик должен вносить в государственную казну НДФЛ после продажи земли, если срок владения менее пяти лет с момента регистрации права собственности.
После размежевания земельного участка, исходная территория снимается с кадастрового учета и юридически прекращает свое существование. Следовательно, свои права на эту землю теряет ее владелец. Вместо размежеванного надела выделяются и регистрируются новообразованные территориальные единицы, которым присваивают свои собственные кадастровые номера.
Если владелец захочет продать свое имущество, он обязан оплатить НДФЛ, поскольку срок владения исходным участком не учитывается. Собственник реализует новообразованный ЗУ, а не территорию, из которой он был выделен.