Дачная амнистия: Росреестр поясняет

Закон о дачной амнистии был введен в 2006 году. С тех пор его несколько раз продлевали, изменяли его положения. С 1 марта 2019 года дачная амнистия была полностью отменена для регистрации домов. В отношении земельных участков она продолжает действовать, но распространяется только на те ЗУ, которые были получены до 2001 года.

Многочисленные изменения закона внесли путаницу в его понимание. Поэтому мы предлагаем пояснения Росреестра.

Будет ли в очередной раз продлена дачная амнистия

После отмены дачной амнистии появилась информация о том, что ее продлили до 2020 года. На самом деле это не так. Новый законопроект действительно готовится. Если он будет принят, упрощенный порядок регистрации ИЖС могут продлить еще на год. Но даже в этом случае после 1 марта 2020 года все регистрационные действия будут проводить только по новому уведомительному порядку.

Законодатели считают, что еще одно продление поможет мотивировать тех владельцев недвижимости, которые так и не зарегистрировали свою собственность. Потому что после отмены льготных условий узаконить недвижемость можно будет или в общем порядке, или через суд. Также это должно уменьшить задержки в выдаче документов со стороны местных властей.

 

Что изменилось с 1 марта 2024 года

Закон, вступивший в силу 1 марта 2024 года, не только отменил дачную амнистию. Были внесены и другие важные положения:

• Единый уведомительный порядок для строительства ИЖС и СНТ. Раньше для строительства жилого дома нужно было получать разрешение, а затем вводить его в эксплуатацию. Садовые дома ввода в эксплуатацию не требовали. Теперь для постройки любого капитального дома на загородном участке нужно уведомить местные власти.
• Отмена понятия «дача» и «дачный участок». Под дачным участком раньше понимали землю, выделенную для строительства дома и ведения садоводства и огородничества. Зарегистрироваться на даче было невозможно. Теперь все дома поделены на две категории – жилые и садовые. Строить их можно как на землях ИЖС, так и в СНТ. В жилом доме можно зарегистрироваться, садовый предназначен для сезонного пребывания.
• Изменились категории земель. Понятие «дачный участок» было упразднено, теперь все земли делятся на ИЖС, для садоводства, для огородничества. На землях ИЖС и СНТ можно строить капитальные объекты, в том числе жилые дома. Земли для огородничества для этого не предназначены. На них запрещены любые капитальные постройки, в т. ч. теплицы.

C 1 января 2019 года вы можете сами определить статус дома и выбрать как его зарегистрировать – как жилой или как садовый. Если вы регистрируете дом, как жилой, чтобы потом в нем зарегистрироваться, он должен соответствовать строительным нормам.

Как зарегистрировать дом в упращенном порядке

В отношении жилых домов дачная амнистия полностью отменена. Зарегистрировать постройку можно только в общем уведомительном порядке.

1. Подать в местные органы власти уведомление о начале строительства. Оно заполняется на бланке, разработанном Минэкономразвития. Вы указываете данные о себе, земельном участке, характеристики и расположение планируемого дома.
2. Дождаться ответного уведомления. Специалисты местной администрации проверят соответствие категории земли и технических характеристик дома. Если нарушений не будет, вы получите ответное уведомление. Действует оно также, как и разрешение на строительство – 10 лет.

Когда дом построен, нужно подать еще одно уведомление о завершении строительства. К нему потребуется приложить техплан дома, подготовленный кадастровым инженером.

Специалисты проверяют соответствие заявленного дома построенному и соблюдение строительных норм. Если все в порядке, вы получаете уведомление о соответствии, а местные власти сами передают документы на регистрацию объекта.

Если объект не соответствует заявленным параметрам, зарегистрировать его невозможно. Он получает статус самостроя.

В уведомительном порядке можно строить жилые и садовые дома, которые соответствуют требованиям:

• Высота не больше 20 метров, не более трех этажей.
• Не предназначен для разделения на отдельные объекты, например, квартиры.
• Не предназначен для коммерческого использования.

Если хотя бы одно из условий не соблюдается, нужно как и раньше получать разрешение на строительство.

Для строительства хозяйственных построек уведомлять местные власти не нужно. После окончания строительства капитальные хозяйственные постройки нужно поставить на кадастровый учет.

Заказать бесплатную консультацию

Что будет с незарегистрированными домами

Те дома, которые не были зарегистрированы до окончания дачной амнистии, должны быть оформлены в общем порядке. Иначе они получают статус самострой. Теперь он закреплен юридически, а значит такие вопросы решает суд.

Раньше самострой можно было легализовать в административном порядке. Теперь этой возможности нет. Если дом признан самостроем, его судьбу решает суд.

Какую недвижимость можно зарегистрировать?

В упрощенном порядке можно зарегистрировать только земельные участки, переданные до 2001 года. То есть до того момента, когда в действие вступил Земельный кодекс. Участки, которые были получены после 30.10.2001 года регистрируют в общем порядке.

Дачная амнистия распространяется:

1. На участки, предназначенные для жилого строительства. При условии, что владелец использовал ЗУ по его назначению.
2. На участки СНТ.

Если земля была передана после 1998 года, она стоит на кадастровом учете. Но в большинстве случаев у таких участков не установлены границы. Узнать это можно на Публичной карте или заказать выписку из ЕГРН.

Перед регистрацией дома нужно сделать межевание, подать заявление на внесение изменений в реестр и заявление на регистрацию права собственности. Подтвердить свои права на участок можно любыми документами, которые имели раньше юридическую силу. Доказательством ваших прав будут также любые документальные подтверждения. Например, копии из архивов, справки БТИ и т.д.

Обязательно ли делать межевание

Межевание – обязательная процедура. По закону все владельцы земельных участков должны были сделать его до конца 2018 года. Поэтому если у вашего ЗУ до сих пор не установлены границы, не нужно с этим затягивать.

Участок с неустановленными границами нельзя продать, подарить. С ним нельзя совершать никакие сделки. Проблемы с неразмежеванными участками возникают при вступлении в наследство. Это касается и тех участков, которые стоят на кадастровом учете и на них зарегистрированы права.  

Заказать бесплатную консультацию

Как зарегистрировать участок, если его фактическая площадь отличается

Площадь участка по документам может отличаться от фактической и в большую, и в меньшую сторону.

Если у вас лишние сотки:

• Провести межевание и согласовать его с соседями. Закон допускает случаи, в которых можно законно увеличить площадь участка. Если ваша ситуация попадает под действие этих положений, кадастровый инженер напишет в заключении свое обоснование.
• Подать заявление на внесение изменений в реестр через МФЦ. Данные о границах будут внесены в реестр. После этого вы можете пользоваться прирезками на законных основаниях.

Если фактически участок меньше, чем по документам. Например, соседи передвинули забор и новые границы закрепились исторически. В этом случае нужно действовать по следующему алгоритму:

• Подать заявление в Росимущество об уточнении границ и приложить межевой план.
• Сделать межевание.
• Подать заявление в Росреестр о внесении изменений и приложить к нему межевой план.

Этапы регистрации земли по дачной амнистии

• Сделать межевание, если его еще не было.
• Собрать документы, подтверждающие ваши права на участок.
• Подать заявление в Росреестр.
• Получить выписку из ЕГРН.

Как подать заявление на регистрацию

Заявление на регистрацию можно подать в любом многофункциональном центре. В электронном виде сделать это можно на сайте Росреестра. Для этого можно воспользоваться специальными сервисами или «Личным кабинетом правообладателя». Если вы подаете документы в электронном виде, они должны быть заверены ЭЦП.

Какие документы можно использовать для подтверждения прав на участок

Самый простой вариант – если у вас есть документы, которые подтверждают, что участок был вам выделен. Это могут быть документы:

• О передаче участка во наследственное владение.
• О передаче ЗУ в бессрочное пользование.

Если земля была ранее зарегистрирована, таким документом может быть свидетельство о праве собственности старого образца.

Заказать бесплатную консультацию

Что делать, если документы утеряны

У многих владельцев старых участков документов, подтверждающих их права, нет. До введения дачной амнистии они просто не могли собрать доказательства и стать законным владельцем. Дачная амнистия расширила список документов. Сейчас в него входят:

1. Выписки из любых документов, где есть информация о том, что этот участок был передан вам для хозяйственной деятельности.
2. Выписки из хозяйственной книги.
3. Справки из БТИ.
4. Членские книжки СНТ, документы об уплате членских взносов, подтверждение председателя садоводческого товарищества.
5. Архивные документы.

Если землю получили ваши умершие родственники, потребуются еще и документы, подтверждающие родство.

Что дает регистрация земли

На те участки, которые были получены еще в советское время, право собственности никогда не оформлялось. При этом они переходили по наследству, некоторые участки стоят на кадастровом учете. Возникает обманчивое ощущение, что проходить процедуру их регистрации не нужно. Регистрация земельных участков дает преимущества:

1. Межевание позволяет точно установить границы. К межевому делу обязательно прилагают акт согласования с соседями. Это поможет защитить права в случае межевого спора. Межевание защищает и от случайного самозахвата соседних земель, так как вы точно знаете, где проходят границы вашего участка. Самозахват – это административное правонарушение, за которое может быть наложен штраф. Если на незаконно занятых землях вы успели возвести какие-то постройки, их придется снести.
2. Регистрация права собственности позволит полностью распоряжаться своим имуществом, совершать с ним сделки. Даже если ваш участок раньше переходил в семье по наследству, вы не имеет права им распоряжаться, продать или подарить до тех пор, пока не зарегистрируете права.
3. Если земля не оформлена, на ней невозможно ничего законно построить. Вы не сможете согласовать строительство с уполномоченными органами. А в ответ на уведомление о строительстве получите отказ.

Процедура регистрации таких участков максимально упрощена. Поэтому мы рекомендуем оформлять землю.

Когда невозможно зарегистрировать землю по дачной амнистии

Дачная амнистия распространяется только на те участки, которые были получены до 2001 года. Те ЗУ, которые были выделены позднее, оформляют только в общем порядке. Есть и другие случаи, когда невозможно пройти процедуру регистрации:

• При проверке документов специалисты выявили ошибки или неверные сведения. В этом случае регистрацию приостановят.
• Нет доказательств, что у заявителя есть права на землю. Если у вас утеряны документы, рекомендуем собрать как можно больше подтверждений того, что вы действительно имеет право на участок.
• Заявление на регистрацию подает лицо, которое не имеет на это права. Когда ваши интересы представляет другой человек, на него должна быть нотариально оформлена доверенность.
• В качестве доказательств вы предоставили документы, которые были признаны недействительными. Здесь есть важное уточнение. Признание документов недействительными должно быть на основании законодательства, действовавшего в то время. Например, свидетельство о собственности старого образца недействительно, так как оно было отменено после изменения в законах. Но его можно использовать как доказательство своих прав. Потому что в тот период, когда свидетельства имели юридическую силу, его не признавали недействительным.
• Земельный участок относится к землям, которые не могут быть переданы в частную собственность. Например, земли для нужд государства, для обеспечения транспорта и связи, лесного хозяйства, особо охраняемые зоны и т.д.  

Основания для отказа в регистрации регулирует закон. Если вы считаете, что ваши права нарушены, вы можете обжаловать решение Росреестра.

Что делать тем, кто не успел воспользоваться дачной амнистией

Все незарегистрированные постройки после отмены дачной амнистии получили статус самостроя, который всеравно нужно узаконить. Поэтому, если вы до сих пор не зарегистрировали вашу недвижимость, рекомендуем сделать это как можно скорее. Для этого:

• Привести в соответствие или демонтировать те постройки, которые не соответствуют градостроительным нормам или виду разрешенного использования земли.
• Пройти их регистрацию в уведомительном порядке.  

Если этого не сделать, за самовольную постройку может быть наложен штраф. Кроме того, если на вашем участке построен дом, а вы не зарегистрировали его в течение 10 лет с того момента, как возникли права на ЗУ, земельный налог будет начисляться в двойном размере!

Если у вас возникли трудности с подготовкой и сбором документов для оформления вашей недвижемости - обращайтесь, с радостью поможем.

Заказать бесплатную консультацию

Источник: https://spb.geomergroup.ru/article/dachnaya-amnistiya-rosreestr-poyasnyaet/