Что такое субаренда — нюансы заключения договора

Субаренда земельного участка: что это такое?

Субаренда земли - это вид юридическо-правового соглашения, по условиям которого арендатор надела передает его во временное пользование на платной основе третьему лицу. Финансовые отношения относительно предмета сделки регулируются договором найма, который заключается между тремя субъектами.

Порядок передачи арендованного имущества временному пользователю регламентируется Гражданским Кодексом РФ (ст. 615) и Земельным Кодексом РФ (ст. 22).

Чем отличается от найма?

В договоре субаренды, в отличии от аренды, участниками сделки становятся три стороны. Дополнительные взаимоотношения выстраиваются между арендатором и субарендатором, который получает объект во временное пользование.

Арендатор вправе самостоятельно устанавливать цену, которую третье лицо будет платить за эксплуатацию имущества. Таким образом, можно получить материальную выгоду и перекрыть издержки за найм недвижимости. Если субаренда заключается более чем на год, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Если срок пользования участком или объектом недвижимости не превышает 12 месяцев, сделку оформлять не нужно.

Возможно ли сдача в аренду уже арендованной земли?

Субарендатором может выступать физическое или юридическое лицо, которое заключает договор найма не с собственником ЗУ, а с арендатором. При этом площадь надела, который выступает предметом соглашения, не ограничена. Это может быть весь участок целиком или его часть.

Права и обязанности субарендатора

Лицо, которое берет объект во временное пользование у арендатора, получает такие же права на имущество. Субарендатор может:

• Использовать участок и расположенные на нем постройки согласно целевому назначению;
• Проживать на территории объекта вместе с членами семьи;
• Допускать к имуществу третьих лиц с согласия арендатора.

Полномочия и обязательства владельцев, получивших имущество во временное пользование по договору субаренды, указаны в ГК РФ.

Кроме прав, временный собственник получает также следующие обязанности:

• Эксплуатация земли согласно целевому назначению;
• Сохранять качественные и количественные характеристики объекта;
• Не заключать повторную субаренду;
• Обеспечить доступ арендатора к наделу для осмотра;
• Выполнять финансовые обязательства и вовремя вносить плату за использование объекта;
• После окончания срока действия договора освободить ЗУ от личных вещей.

Это базовый перечень условий, по которым надел может быть передан третьему лицу. В него могут быть включены дополнительные условия по желанию субъектов сделки.

В случае, когда субарендатор не выполняет свои обязанности, законный владелец и временный собственник вправе составить коллективную жалобу и требовать выплаты компенсации за нанесенный ущерб. Это возможно, если субаренда была оформлены в соответствии с действующим законодательством и зарегистрированы в Росреестре.

Какие земли нельзя сдать в аренду

Бывают случаи, когда передача надела во временное пользование недопустима. К таким ситуациям относятся, если на территории надела расположены памятники культурно-исторического наследия, проживают редкие виды животных, птиц или растут исчезающие растения. В таких условия права на эксплуатацию участка будут ограничены.

Как оформить субаренду: пошаговая инструкция

При передачи земли во временное пользование субарендатору, необходимо учитывать следующие нюансы:

• Необходимость в заключении сделки возникает, если арендатор не имеет возможности на данный момент времени самостоятельно эксплуатировать арендованную землю, но не хочет разрывать договор найма с собственником;
• Условия заключения соглашения (стоимость, сроки, дата внесения оплаты) стороны оговаривают до подписания соглашения;
• Договор субаренды заключается только с согласия законного владельца;
• Текст соглашения лучше доверить составить юристу или нотариусу. Он должен включать права и обязанности сторон, которые обсуждали субъекты. Документ с ошибками может быть признан недействительным;
• Сделка, срок которой превышает 12 месяцев, подлежит обязательной госрегистрации;
• После подачи заявки и окончания регистрационных действий субарендатор вправе использовать имущество согласно установленным задачам.

Можно ли сдать в субаренду муниципальные или государственные земельные участки?

Арендованная недвижимость, которая принадлежит государству или муниципалитету, может быть передана во временное пользование третьему лицу с разрешения владельца. Если собственник не дает согласия, сделка является неправомерной. Если же аренда заключена более чем на пять лет, арендатор вправе передавать имущество в эксплуатацию физлицу или организации без разрешения владельца. Но необходимо отправить уведомление о предстоящем юридическом действии.

Какие нужны документы?

Для оформления долгосрочной субаренды стороны должны подготовить следующий пакет бумаг:

• Договор;
• Описание характеристик территории;
• Условия внесения платежей;
• Технические документы на постройки, расположенные на участке;
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию договора субаренды.

Если имущество передается субарендатору в пользование менее, чем на год, нужно подготовить такие бланки:

• Акт приема-передачи ЗУ;
• Список разногласий;
• Протокол решения спорных вопросов;
• Допсоглашение к основному договору аренды.

Помощь в оформлении необходимых документов, проведении кадастровых работ могут оказать представители геодезической компании ГЕОМЕР ГРУПП. Специалисты работают по лицензии, состоят в СРО и используют при проведении исследований высокоточное оборудование.

Как правильно составить текст соглашения?

Договор субаренды земельного участка включает такие пункты:

• Дата, место заключения сделки;
• Реквизиты сторон;
• Сведения о договоре аренды (дата подписания, учетный номер);
• Описание параметров участка (адрес, площадь, наличие строений);
• График внесения платежей и банковские реквизиты;
• Полномочия и обязательства субъектов сделки;
• Ответственность сторон в случае невыполнения условий договора;
• Срок действия контракта;
• Подписи участников.

Фактически документ составляется аналогично стандартному соглашению найма.

Скачать утвержденный типовой образец субаренды.

Особенности для земель сельхозназначения

При передачи с/х участков субарендатору необходимо зафиксировать в соглашении, что территории могут эксплуатироваться, согласно правилам, установленным ЗК РФ. То есть, указанные ЗУ можно использовать для выращивания и сбора сельскохозяйственных культур, а также для перепахивания почвы. Любые действия временного собственника, использующего такой надел, не должны повредить плодородный слой почвы.

Правила внесения платежей

В случае перенайма земли между частными лицами, график внесения платежей устанавливается самостоятельно. Субарендатор может вносит плату ежемесячно, ежеквартально или раз в год. Если одним из субъектов сделки является муниципалитет или государство, при расчете стоимости эксплуатации ЗУ учитываются площадь территории, среднерыночная ставка, коэффициент региона. 

Срок действия

Период перенайма участка не должен превышать срок действия основного соглашения аренды. Земли муниципалитетов можно передавать во временную эксплуатацию, если они сданы в аренду более чем на 5 лет.

Особенности для лесных угодий

В ЛК РФ (ст. 25) указано, что государственные лесные угодья можно использовать лишь по целевому назначению. Деятельность, которую допустимо осуществлять на территории леса, зависит от исходного назначения:

• Сбор ягод, трав, заготовка древесины;
• Охота - отлов животных для получения прибыли;
• Научная деятельность и экология - проведение исследований, опытов, экспериментов;
• Туризм - строительство турбаз, кемпингов;
• Проектирование гидротехнических конструкций (плотины);
• Изучение недр и поиск полезных ископаемых.

Лесные угодья можно получить в аренду сроком от 10 до 49 лет. Эту особенность необходимо учитывать при оформлении субаренды.

Продление сделки

Продлить перенаем участка можно в том случае, если соглашение аренды также будет пролонгировано. Если же арендатор больше не хочет эксплуатировать территорию, он может передать полномочия субарендатору. В этом случае собственник может заключить новое соглашение найма с заинтересованным лицом.

Если интересы временного владельца остаются прежними, он может договориться с собственником земли о продлении аренды, а с арендатором - о пролонгации дополнительного соглашения.

Условия расторжения

Если стороны субаренды решили расторгнуть соглашение и не имеют претензий друг к другу, они вправе самостоятельно определить условия прекращения сотрудничества. В соглашение нужно включить такие пункты:

• Информацию о каждом субъекте сделки - паспортные данные (для физлиц), сведения, соответствующие учредительным документам (для юрлиц);
• Предмет контракта - расторжение договора перенайма (номер и дату прекращения действия);
• Характеристики ЗУ;
• Сведения о возникших спорных вопросах и порядок их решения;
• Дата и подписи сторон.

Если субаренду хочет расторгнуть одна из сторон, это можно сделать через суд в одностороннем порядке. Досрочное прекращение обязательств подлежит госрегистрации в Росреестре. После этого обременение с объекта будет снято, о чем будет сделана соответствующая запись в выписке из ЕГРН.

В случае появления третьего заинтересованного лица в сделке найма земельного участка нужно соблюдать осторожность. Если текст соглашения будет составлен неправильно, субарендатор может взять на себя обязательства арендатора. Чтобы избежать этих и других рисков, необходимо тщательно оформлять документы. лучше доверить их изготовление профессионалам.