Градостроительная документация включает в себя разные документы. Один из них – это ППТ или проект планировки территории. Одна из его задач – уточнить Генплан и Правила землепользования. Но после утверждения он же может стать и основанием для их изменения.
Проект планировки территории: что это?
Проект планировки территории - документ, включенный в группу градостроительных, детализирующий, какие именно объекты (ОКС) расположены на определенном участке рассматриваемой территории.
Особенности ППТ
В отличие от Генплана ППТ разрабатывают не для целого поселения, а для крупных единиц его планировочной структуры. Например, для квартала, микрорайона. Реже требуется ППТ, если нужно получить разрешение на точечную застройку или строительство на одном участке. Готовый и утвержденный ППТ становится законом. На его основе делают проект межевания территории и выдают ГПЗУ для участков, расположенных в пределах этих земель.
Узнать требуется ли в вашем случае ППТ, можно в органах местной власти. Можно обратиться за помощью к эксперту. Он оценит ваш проект и даст рекомендации по тем документам, которые нужно подготовить для его реализации. Записаться на бесплатную консультацию специалиста компании «Геомер групп» можно по телефону ☎ +7 (812) 309-94-21.
Получение распоряжения о разработке в Минстрое
Любой ППТ, разработанный без получения Распоряжения, будет незаконным. Его невозможно согласовать и утвердить. Поставить задачу специалистам о подготовке проекта планировки территории, если для этого нет Распоряжения – ошибочное решение. Но вы можете обратиться за консультацией к геодезистами «Геомер групп». Мы поможем вам получить Распоряжение, разработаем и согласуем ППТ.
- Правоустанавливающие документы на землю и ОКСы (в т.ч. незавершенного).
- Выписки из ЕГРН на ЗУ, которые планируется отвести под застройку и все расположенные на них объекты.
- Техдокументацию на ОКСы, расположенных на участках под застройку.
- Градостроительная концепция.
- Предварительная экономическая оценка потенциала тех территорий, которые планируются под жилую застройку.
- Ранее разработанные ППТ (если они есть).
- Проект техзадания.
Иногда в состав документации включают дополнительные справки, экспертные заключения. Они необходимы для того, чтобы обосновать возможность и экономическую целесообразность застройки территории.
По результатам согласования заявитель получает Распоряжение о разработке ППТ или отказ.
Основания для отказа
Основаниями для отказа могут быть:
- Поданы не все документы, поэтому у согласующей инстанции недостаточно данных для принятия решения.
- Заявление подано в орган власти, который не имеет права принимать такие решения.
- В документах есть ошибки, их оформление не соответствует утвержденным правилам.
- В заявлении не указано, что инициатор готов разработать ППТ за счет собственных средств, а у местных властей такой возможности нет.
Структура ППТ по Градостроительному кодексу
Документ состоит из двух частей – основной и материалов обоснования принятых разработчиками решений. Обе части включают в себя пояснительную записку и чертежи.
Основная часть ППТ
Пояснительная записка – это текстовая часть документа. Она описывает особенности того, как будет развиваться территория. В пояснительную записку включают описание характеристик не только объектов застройки, но и инфраструктуры. Любая территория должна быть обеспечена инженерными коммуникациями, дорогами. Здесь должны быть маршруты общественного транспорта и объекты социальной инфраструктуры. Эту информацию включают в текстовом виде в пояснительную записку. Графическая часть – это схемы, наглядно отображающие эту информацию.
Материалы обоснования
Вторая часть – это материалы, которые должны обосновать планировочные решения. Пояснительная записка к материалам включает в себя описания:
- Объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, которые необходимы для нормального жизнеобеспечения развивающейся территории. В пояснительной записке указывают параметры существующих объектов, а также тех ОКСов, которые необходимо построить дополнительно для того, чтобы было нормальное обеспечение застраиваемых участков.
- Мер защиты от ЧС. Мероприятия по защите от различных чрезвычайных ситуаций необходимы для того, чтобы предотвратить их. В случае наступления ЧС разработанные мероприятия помогают минимизировать человеческие жертвы, ущерб.
- Планирования территории. Здесь можно найти сведения об объектах, которые только планируется строить. Отдельно отмечаются здания, требующие капремонта, реконструкции. В этой части разработчики также обоснуют необходимость сноса старых ОКСов.
- Решения по развитию транспортной сети. Развитие и застройка новых территорий требует решения вопросов транспортного обслуживания новых объектов. Иногда строительству новых дорог мешают установленные красные линии улично-дорожной сети. В этом случае разработчики ППТ должны обосновать какие красные линии нужно изменить или отменить. Также описывают и обоснуют расположение новых красных линий.
- Решения по озеленению и благоустройству территорий. Здесь также разработчики могут предложить отмену или изменение красных линий, касающихся территорий общего пользования. Если на землях, в отношении которых разрабатывается ППТ, есть участки рекреации, озеленения, разработчики предлагают варианты их сохранения и развития.
- Результаты проведенных инженерных изысканий. Они необходимы для того, чтобы обосновать возможность строительства и размещения объектов инфраструктуры.
- Соответствие нормам действующих регламентов. Любые решения должны быть обоснованы не только с точки зрения экономического развития территории. Они должны соответствовать санитарным нормам, техническим регламентам и другой нормативной документации.
- План реализации ППТ. Этот раздел включает предложения по этапам реализации проекта. Здесь разработчики предлагают и дают обоснование очередности этапов. При разработке этого раздела учитываются особенности тех территорий, которые примыкают к границам. Так как реализация многих решения будет затрагивать близлежащие земли, дорожную сеть, инженерные коммуникации и т.д.
Графическая часть включает в себя схемы:
- Расположения территории для которой разрабатывается ППТ.
- Ее использование во время разработки градостроительной документации.
- Расположение дорог, улиц, движения транспорта.
- Границы охраняемых зон, культурных объектов, территорий с особыми условиями использования и т.д.
- Вертикальная планировка.
- Инженерная подготовка.
В графическую часть могут входить и другие материалы. Состав зависит от условий техзадания на разработку.
Согласование и утверждение
Градостроительная документация должна быть согласована и утверждена. Регламент утвержден Постановлением Правительства Московской области No1197/52. Разработчик направляет готовый ППТ в Минстрой, но в самом согласовании участвуют разные организации. Процедура согласования пройдет в рамках межведомственного взаимодействия. Документ будет в электронном формате передан в следующие организации:
- Федеральное агентство лесного хозяйства (если проект планировки территории затрагивает земли лесного фонда).
- Культурное наследие (если на территории находятся исторические или культурные объекты).
- Органы, имеющие полномочие изымать земли в пользу государственных или муниципальных нужд (если расположение объектов на территории требует этого).
- Главе муниципального поселения.
Список согласующих организаций может быть расширен. Это зависит от особенностей проекта.
Согласовывать и утверждать нужно основную часть ППТ. Вторая – это материалы, которые помогают обосновать решения. Если проект будет утвержден, законом станет только его основная часть. В некоторых случаях утвержденный проект может использоваться как основание для того, чтобы внести изменения в другие градостроительные документы, в том числе – в Генплан и Правила землепользования.
Сроки согласования
Согласование ППТ занимает 30 календарных дней. Когда все учреждения согласовали проект, застройщик получает Акт Минстроя и может получить ГПЗУ для тех участков, которые расположены на территории.
Когда могут отказать в получении?
Согласующие органы имеют право отказать в утверждении ППТ, если он нарушает нормы:
- Нарушает лесное законодательство. Например, предельные параметры планируемого объекта не соответствуют лесохозяйственному регламенту.
- Для реализации проекта придется изымать особо охраняемые земли.
- Возможно другое размещение ОКСов, которое не потребует изъятия земель.
- В проекте нет сведений о культурных и исторических объектах, расположенных на территории.
- Нарушение норм градостроительных регламентов.
- После реализации проекта снизится обеспеченность территории транспортом, инженерными коммуникациями, социальными объектами.
В любом из этих случаев инициатор получает обоснованный отказ. В нем указаны причины, по которым реализовать этот проект невозможно. После устранения причин для отказа, проект можно повторно подать для согласования.
В том случае, если после доработки проекта вы опять получили отказ, можно подать заявление о проведении совещания. На нем будут участвовать представители согласующих органов, глава поселения и инициатор разработки. Цель такого совещания – урегулировать разногласия. Инициатор получает возможность ответить на каждое возражение и привести обоснование тех решений, которые были приняты при разработке ППТ.
Что делать после утверждения планировки?
После согласования ППТ и документы, подтверждающие, что к проекту нет возражений, направляют на утверждение. Если проект согласовывали на совещании, к нему нужно приложить принятые решения.
После этого в течение 30 дней проект будут проверять на соответствие нормам Градостроительного кодекса. Если выявлены нарушения, документ отправят на доработку. Когда никаких претензий к ППТ нет, уполномоченный орган принимает распорядительный акт. Это будет доказательством того, что проект утвердили. Уведомление будет направлено вам в течение 7 рабочих дней после согласования.
Если проект был отклонен, вы также получите уведомление. В этом случае после доработок его надо заново согласовывать.
Процедура разработки, согласования и утверждения проекта планировки территории занимает много времени. Кадастровые инженеры «Геомер групп» помогут вам на всех этапах работы над документом. Сопровождение эксперта во время согласования поможет вам снизить риск отказа. Записаться на консультацию можно по телефону ☎ +7 (812) 309-94-21.
Источник: https://geomergroup.ru/article/proekt-planirovki-territorii/
Комментарии (0)