Техплан: что это, как и где получить?

В техническом плане содержатся подробные сведения об объекте. Без него невозможно поставить жилье на учет в Едином государственном реестре недвижимости. Зачем нужен техплан, какие требования к его содержанию регламентирует закон и как его можно оформить, рассмотрим подробнее ниже.

Технический план: что это?

Технический план — это документ, в котором отражена основная информация об объекте недвижимости: площадь, количество комнат, положение относительно других строений, кадастровый номер и другие сведения. 

Технический план содержит текстовое и графическое описание недвижимого имущества. 

В текстовой части указаны следующие данные:

• исходная информация;
• описание места расположения объекта;
• измерения и расчеты;
• технические характеристики;
• заключение разработчика.

В графической части технического плана находится схема размещения объекта недвижимости, представляющая собой чертеж строения с привязкой к территории, на которой оно расположено. На схеме в государственной системе координат указываются значения поворотных точек объекта, поэтажного плана и контура строения.

Состав, понятия, требования к техническому плану и правила к его подготовке закреплены в Федеральном Законе № 218 “О государственной регистрации недвижимости” в статье 24.

Оформлением технического плана занимаются аттестованные кадастровые инженеры. Заказать схему можно в “Геомер Групп”. Сотрудники компании имеют допуск СРО и многолетний опыт изготовления технических планов на любые объекты недвижимости.

Заказать бесплатную консультацию

Зачем нужен технический план

Технический план дома ИЖС и иных объектов требуется при постановке недвижимости на государственный учет в ЕГРН и оформлении права собственности в Росреестре. Если вы планируете построить ОКС или хотите зарегистрировать уже возведенный объект, то без технического плана не обойтись. Также его необходимо оформлять в таких случаях:

• Заключение сделок с недвижимостью (оформление купли-продажи, наследства, дарения, долгосрочной аренды);
• Исправление реестровой ошибки - иногда при проведении имущественных операций собственник обнаруживает несоответствие фактических параметров сведениям, указанным в Росреестре. В этом случае необходимо обратиться к специалисту. Он проведет замеры объекта и составит новый технический план;
• Внесение сведений на здание в базу Единого реестра - недвижимость не зарегистрирована в госкадастре, она юридически не существует, следовательно заключение сделок с таким объектом невозможно. Для получения идентификатора, необходимо составить технический план;
• Узаконивание перепланировки - изменение конфигурации объекта недвижимости (капитальный ремонт, переоборудование) необходимо согласовать с уполномоченными инстанциями и внести в техплан. Последствия нелегальной перепланировки довольно печальны. Собственник квартиры не сможет продать жилплощадь. Также его могут обязать вернуть помещению первоначальный вид. правила легализации перепланировки утверждены в Жилищном кодексе РФ (гл. 4);
• Ввод новостройки в эксплуатацию - после окончания строительных мероприятий новое здание необходимо зарегистрировать в Росреестре. После получения выписки из ЕГРН учетная единица будет отображаться на Публичной кадастровой карте России;
• Раздел недвижимости между долевыми правообладателями;
• Легализация самовольной постройки - если объект недвижимости или другой ОКС был возведен без согласования с уполномоченными органами, его необходимо узаконить. Для этого понадобиться проект строения и технический план с указанием характеристик объекта;
• Решение споров в суде относительно объекта недвижимости;
• Расчет стоимости имущества - рыночная стоимость жилья рассчитывается исходя из установленной Кадастром государственной оценки. Чтобы знать этот показатель, объекту недвижимости требуется присвоить индивидуальный код. Это возможно после внесения учетной записи в Единый реестр. На основании стоимости объекта формируется сумма налога, который обязан платить каждый владелец недвижимости. Оценку жилья, как правило, требует проводить банк при оформлении ипотеки. Если во время экспертизы будут выявлены незаконные перепланировки, то кредитор имеет право отказать в выдаче ссуды;
• Присвоение почтового адреса и оформление прописки - без технического плана объекту недвижимости не могут присвоить почтовый адрес. После регистрации объекта в Кадастре собственник имеет право прописаться на территории своих владений.

На какие объекты подготавливается технический план

Технические планы изготавливаются для разных объектов, которые отличаются назначением:

• Для домов - можно оформить схему для частного жилья, МКД или дачи;
• Для объектов незавершенного строительства - конструкцию, которая до конца не возведена, тоже можно продать или совершить иные юридические действия. Для этого необходимо зарегистрировать ОКС;
• Для подготовки поэтажного плана и экспликации - схема отдельного этажа здания с таблицей, где перечислены все комнаты и их характеристики;
• Для квартир - технический план нужен при первичной регистрации жилплощади и при изменении параметров жилплощади;
• Для помещения (здания, сооружения) - технический план составляется кадастровым инженером;
• Для гаражей - если гараж является ОКС, то есть, стоит на фундаменте, его также требуется зарегистрировать в Росреестре;
• Для коммуникаций (газопровод, водопровод и канализацию) - инженерные сети являются объектом недвижимости. Собственник несет ответственность за их эксплуатацию. Чтобы описать особенности конструкции и поставить ее на госучет, необходимо оформить технический план;
• Для ввода объекта в эксплуатацию - перед сдачей новостройки жильцам и началом использования ОКС по назначению необходимо внести сведения о нем в Росреестр;
• Для скважин воды - для законной эксплуатации скважины, необходимо получить на нее лицензию в Роснедрах. Разрешение выдается на основании технического плана на конструкцию;
• Для парковочных стоянок - машиноместо, которое является часть парковочной стоянки, тоже относится к объекту недвижимости, а значит подлежит регистрации.

Технический план необходим как для вновь построенных, так и для находящихся в эксплуатации зданий и сооружений. Также техплан обновляется в случае, если собственник произвел перепланировку объекта. На основании этого технического плана осуществляется регитсрация права собственности и постановка имущества на государственный учет в ЕГРН.

Законодательное регулирование

Правила оформления, содержание и случаи использования технического плана регламентируются следующими законопроектами:

• ФЗ РФ № 218 “О государственной регистрации недвижимости” (ред. 25.05.2020);
• Приказ Минэкономразвития РФ № 953 (ред. 25.09.2019), № 861 (от 20.11.2015), № 921 (от 08.12.2015), №90 от 01.03.2016;
• Жилищный Кодекс России;
• Градостроительный Кодекс РФ;
• Гражданский Кодекс.

Оформить технический план в соответствии с требованиями законодательства и действующими нормативами можно в компании “Геомер Групп”.

Требования, предъявляемые к подготовке

К законодательному акту оформления техплана предъявляются следующие требования:

1. Технический план составляет кадастровый инженер, имеющий квалификационный аттестат. Исполнитель должен иметь допуск СРО и практические навыки оформления схемы.
2. Форма бланка универсальная. Она должна строго соответствовать установленному законодательством образцу, который приведен в Приказе Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. № 953.
3. Технический план оформляется в электронном виде (формат XML), либо в бумажном на листах формата А4 (для чертежей может использоваться больший формат). 
4. Бланк заверяется ЭЦП исполнителя, которая имеет уникальный номер. Она является гарантией того, что сотрудник инженерно-геодезической компании официально сертифицирован и состоит в реестре кадастровых инженеров России. Исполнитель несет личную отвественность за возможные ошибки в техническом плане, после того, как он завершен.
5. Документ удостоверяет определенные технические характеристики жилья. Если остаются незаполненные графы в них ставится прочерк, но из технического плана они не исключаются.

Сведения и разделы техдокументации

Сведения, которые указываются в текстовой и графической части технического плана, регламентируются законодательно. 

Текстовая

Титульный лист входит в текстовую часть. На нем должны находиться следующие сведения:

• паспортные данные (ФИО) заказчика услуги — для физических лиц, полное наименование — для юридических лиц и государственных органов;
• подпись заказчика или лица, которое его представляет;
• печать, если услугу оказывает юрлицо;
• информация о кадастровом инженере (ФИО, номер аттестата, адрес, контакты для связи).

В содержании указываются названия всех разделов (основных и дополнительных) и приложений.

В самом техническом плане содержатся следующие разделы:

1. Исходные данные. Перечисляется документация, на основании которой составлялся техплан, данные о приборах, использованных при проведении замеров, кадастровые номера объектов недвижимости.
2. Характеристики помещения. Сюда входят: кадастровые номера квартир или домов, а также зданий, в которых находятся помещения, адрес объекта, назначение, вид и общая площадь. 
3. Сведения о частях помещения. Части помещения нумеруются по порядку, указывается площадь каждого, характеристика и описание.
4. Заключение кадастрового инженера. Заключение пишется в виде связного текста только в случаях, предусмотренных законодательством, либо когда специалист считает нужным донести какие-либо важные сведения. 

Графическая

Графическая часть оформляется на основе информации, отраженной в разделе исходных данных. Если они отсутствуют, то чертежи делаются по результатам произведенных измерений. 

При подготовке графической части используются только общепринятые условные обозначения. 

На схеме отображается местоположение объекта в границах земли, контуры здания , границы кадастрового квартала. На поэтажном плане отображаются:

• чертеж этажа;
• местонахождение объекта недвижимости;
• простенки и стены;
• окна двери;
• балконы, лоджии;
• лестницы;
• выступы и выемки в стенах.

На схеме указываются размеры всех помещений, но они не должны мешать чтению чертежа. Масштабы плана могут быть 1:100, 1:200. 

Документы, необходимы для составления техплана

Перечень справок зависит от вида недвижимости. В таблице указан перечень для каждого конкретного случая.

Форму декларации о недвижимом имуществе можно скачать на сайте Росреестра и заполнить самостоятельно, либо доверить это кадастровому инженеру.

Скачать утвержденный типовой образец декларации c сайта Росреестра: Форма декларации о недвижимом имуществе.

Списки бумаг для техплана жилого дома могут дополняться или сокращаться в зависимости от поставленных задач, изменений в законодательстве. Для консультации обращайтесь к специалистам.

Заказать бесплатную консультацию

Этапы подготовки техплана

Процесс изготовления технического плана проходит в несколько этапов:

1. Подача заявки и составление сметы. После обращения заказчика в геодезическую компанию рассчитывается точная стоимость работ.
2. Заключение договора. После заключения договора кадастровые инженеры внимательно проверяют имеющуюся на руках документацию. Если недостает каких-либо документов, сотрудники Геомер Групп помогут их оперативно получить. При заключении договора может вноситься предоплата в размере от 0% до 50%.
3. Проведение замеров (полевые работы). Этот этап проводится при необходимости, если отсутствует техническая документация на объект недвижимости, в ней были найдены ошибки, либо сделана перепланировка.
4. Составление плана. Кадастровый инженер обрабатывает полученные данные, отрисовывает чертеж в электронном виде с помощью специальной программы. В текстовой части указываются все технические параметры объекта, пишется заключение, составляются приложения.
5. Передача отчета заказчику и оплата. Технический план передается в электронном виде, но по желанию заказчика второй экземпляр может быть представлен в бумажном варианте. Техплан не действителен без заверения электронной цифровой подписью, либо подписью и личной печатью кадастрового инженера.

Далее технический план нужно зарегистрировать в Росреестре. Туда он подается на электронном носителе (диск). 

Где можно заказать технический план

Ранее сделать техплан на частный дом и другую недвижимость можно было только в БТИ, теперь его можно заказать:

1. В МФЦ. Сначала необходимо записаться на прием к специалисту через интернет, по телефону, посетив лично Многофункциональный центр. Затем написать заявление, оплатить госпошлину и сдать документы под расписку. В назначенное время явиться для получения техплана. На данный момент услуги не оказывают.
2. В БТИ. Сначала надо оплатить государственную пошлину. Затем в бюро сдать пакет документов (оригиналы), кроме паспорта. Взамен будет выдана расписка и назначена дата приезда специалиста, который проведет замеры, а также выдачи готового технического плана.
3. В отделении Росреестра. Необходимо заполнить декларацию, отправить заявку. После одобрения заключается договор, оплачивается госпошлина. В назначенное время геодезист произведет замеры, затем нужно будет получить документы в отделении. На данный момент услуги не оказывают.
4. У кадастрового инженера, который имеет аттестат. Этот вариант требует тщательной проработки, не все специалисты имеют хорошую репутацию или не всегда успевают в срок, если проект крупномасштабный.
5. В кадастровом бюро (компании, которая занимается коммерческой деятельностью). Необходимо собрать подходящие справки, затем забрать готовый технический план в удобное время. Оформлением всех бумаг занимается специалист по геодезии.

Заказывать технический план лучше у профессионалов (в специализированной компании), которые имеют лицензию и выполняют инженерные изыскания «под ключ». Как правило, не все подрядчики готовы исправлять чужие ошибки. Исполнители из «Геомер Групп», в арсенале которых есть высокоточное оборудование, опыт и необходимые допуски сводят риски к минимуму.

Преимущества заказа в геодезической компании ГЕОМЕР ГРУПП

1. В договоре устанавливаются точные сроки получения результата;
2. У нас есть гарантии на выполненные исследования;
3. Мы дорожим своей репутацией, поэтому внимательно относимся к выполнению каждого заказа, халатность у нас недопустима;
4. Наши сотрудники имеют большой практический опыт (от 10 лет) разработки техпланов частных домов и других объектов недвижимости различного уровня сложности;
5. Мы работаем только с собственным сертифицированным оборудованием, прошедшим проверку.

Сколько дней делается техплан?

Законодательством сроки изготовления не регламентируются. Обычно процесс занимает до двух недель. Он может затянуться из-за загруженности организации, которая занимается оформлением технического плана, масштабности объекта, отсутствия некоторых справок, низкой квалификации исполнителя. Обычно задержки составляют не более 1 месяца. Все зависит от ситуации и причины.

При обращении в нашу компанию срок подготовки технического плана сокращается до 5-10 дней (при наличии требуемых справок).

Заказать бесплатную консультацию

Стоимость заказа технического плана 

Стоимость оформления техплана объекта недвижимости зависит от следующих факторов:

• объема исследований;
• статуса исполнителя;
• месторасположения объекта;
• площади и конфигурации недвижимости;
• срочности заказа;
• наличия необходимых документов.

Тарифы на услуги кадастрового инженера в “Геомер групп” - от 10000 рублей. Чтобы рассчитать стоимость изготовления бланка для конкретного объекта, можно оставить заявку на сайте компании или позвонить по телефону ☎ +7 (812) 309-94-21.

Что делать после получения техплана?

После оформления технического плана, собственник должен подать заявление на регистрацию недвижимости в Госкадастре. Для этого необходимо:

1. Подать заявку в отделение Росреестра, МФЦ или онлайн.
2. Оплатить государственную пошлину за услугу.
3. Получить выписку ЕГРН.

После постановки недвижимости на учет, ей присваивается кадастровый номер. Он позволяет идентифицировать объект. Данные об имуществе, его владельце, технические параметры отражаются в справке из Росреестра.

При необходимости, наши  сотрудники помогут зарегистрировать недвижимость в Госкадастре, если владелец не хочет или не может заняться этим делом.

Причины для отказов и приостановок

Бывают случаи, когда из Росреестра приходит отказ в учете недвижимости из-за ошибок в техническом плане. Основаниями для отказа служат следующие причины:

• неправильно определены координаты расположения объекта;
• отсутствие сведений о геодезических сетях;
• документ не заверен ЭЦП кадастрового инженера;
• несоответствие фактических данных сведениях, отображенным в схеме;
• отсутствует разрешение на перепланировку помещения;
• нарушение порядка оформления, установленного законом;
• заказчик отказывается оплачивать государственную пошлину или услуги;
• предоставление устаревших данных или с ошибками;
• доверенность, выданная для получения отчета третьим лицом, оформлена неправильно или просрочена.

В случае приостановки регистрации кадастровый инженер обязан исправить недочеты, затем повторно подать заявку в Росреестр. Если документация оформлена верно и регистратор не хочет пропускать дело, то следует записаться на прием для выяснения подробной причины приостановки, если после этого тоже не помогает, то постановка на кадастровый учет решается путем обращения в апелляционную комиссию, подачи жалобы на специалиста, в судебном порядке. 

Срок действия тех плана

Вообще срок действия технического плана считается неограниченным, новый экземпляр изготавливается при изменении технических характеристик недвижимого имущества. Но существуют свои нюансы, которые в некоторых случаях ограничивают срок действия:

1. На квартиру. Обычно техпаспорт требуется для владельцев при продаже/обмене жилья, а также при совершении перепланировки. Периодом действия документации считается 5 лет. Но этот параметр установлен не государством, а физлицом или юрлицами, которые принимают участие в сделках с недвижимостью.
2. Жилой дом. У технической документации частного дома срок действия остается без ограничений. Замена понадобится при переводе из жилого в нежилой фонд, реконструкции и перепланировке, изменение ВРИ, получении кадастрового паспорта, расчете инвентаризационной стоимости объекта.
3. Нежилые помещения и здания. Техдокументация на жилой фонд не имеет срока давности. Ее заменяют в случае проведения капитального ремонта, реконструкции, переведении в жилой фонд, вводе в эксплуатации. Если нежилое здание не обследовалось в течение пяти лет, его состояние вызывает опасения, поэтому при проведении сделок обычно требуется оформлять новый техплан.

На момент совершения сделок с недвижимостью техплан обязательно должен соответствовать состоянию объекта, то есть быть актуальным! Иначе возможны проблемы с документацией и штрафы.

Образец техплана

Заказать бесплатную консультацию

Полезное видео

Источник: https://spb.geomergroup.ru/article/poluchenie-tehplana.html