Межевание придомовой территории многоквартирного дома: зачем делать, особенности и инструкция как провести

По закону придомовая территория многоквартирных домов принадлежит жильцам на правах общей собственности, но из нее нельзя выделить отдельные доли. На ней могут располагаться детские и спортивные площадки, проезды, автостоянки и т.д. Чтобы пользоваться ей на правах собственника, земельный участок вокруг многоквартирного дома необходимо обязательно размежевать, поставить на кадастровый учет и зарегистрировать в Едином реестре. Иначе она будет принадлежать местной администрации.

В новостройках определение границ земельного участка вокруг многоквартирного дома делает застройщик. Иначе он не сможет ввести МКД в эксплуатацию. В домах старой застройки придомовая территория часто не размежевана и не зарегистрирована. Владельцы квартир имеют право сделать это самостоятельно. Решение об определении параметров участка принимают на общем собрании собственников. В дальнейшем участок может использоваться для решения нужд жителей. Например, здесь можно организовать зоны отдыха, детские и спортивные площадки, подъездные пути, автостоянки и т.д.

Что такое придомовая территория МКД

Данное определение закреплено в ЖК РФ ст. 36. Это обустроенный земельный участок, который расположен в непосредственной близости многоквартирного дома и необходим для нормального функционирования ОКС. Такая земля находится в общей долевой собственности всех жителей здания. Она предназначена для обеспечения их досуга и иных бытовых нужд.

Как и где узнать границы придомовой территории

Площадь участка, который относится к общей долевой собственности владельцев квартир, должен быть утвержден еще до начала застройки органами местного управления. Его размер зависит от градостроительного регламента города и Земельного Кодекса. Получить сведения о площади и местоположении границ ЗУ можно:

• В управляющей компании;
• Изучить выписку ЕГРН;
• Посмотреть  на публичной кадастровой карте.

Для поиска информации через электронный сервис ПКК необходимо знать точный адрес здания или его индивидуальный кадастровый номер.

Если же формирование земельного участка было произведено до 2005 года, узнать сведения о его площади можно в местной администрации (архитектурный отдел). Если данные найти не удалось, нужно вызывать кадастрового инженера, который подготовит межевой план.

Проект межевания МКД

Чтобы полноценно использовать земельный участок, где расположен многоквартирный дом, при этом не нарушать закон, необходимо подготовить межевой проект. Оформлением документа занимается кадастровый инженер. Чтобы правильно сформировать надел под жилым МКД, требуется:

• Подготовить и утвердить межевой проект, согласно которому устанавливаются параметры участка;
• Предоставить документы на землевладение и помещение для постановки на государственный учет и оформления в собственность;
• Подать заявление и документы в росреестр для проведения регистрационных действий;
• Получить подтверждение (выписку) формирования участка и регистрации в ЕГРН.

 

 

Зачем нужно делать межевание

Согласно жилищному законодательству России земельный участок, где расположен многоквартирный жилой дом,  используется в нуждах собственников квартир и других помещений. Случаи, когда зарегистрирована только земля, на которой стоит дом, не редкость. Причиной этого может быть низкая правовая грамотность либо нежелание дольщиков платить дополнительные налоги в общей собственности.

Это может привести к неприятным последствиям. Например, когда происходит переоборудование земельного участка вокруг многоквартирного дома в платную автостоянку и на нем ставят шлагбаум. Причем делают это без ведома и разрешения собственников. 

Если границы участка не были установлены, и он не зарегистрирован, благоустроить территорию МКД может быть очень сложно. Так как пока не будет проведено определение границ земельного участка многоквартирного дома, сам участок принадлежит не участникам общей долевой собственности, а муниципалитету. Чтобы можно было в полной мере воспользоваться своими правами собственников, отказываться от процедуры размежевания земельного участка не стоит.

Решать, как будет использованы квадратные метры, должны жители, зарегистрированные в многоквартирном доме. Можно благоустроить и озеленить местность, создать новые детские и спортивные площадки, удобные парковки и многое другое. После того, как на земельный участок будет оформлено право собственности, ответственность за состояние недвижимости будет возложена на управляющую компанию.

Земельные участки, относящиеся к многоквартирным жилым домам – это общая собственность собственников помещений здания. Выделить из нее отдельные доли нельзя. Но можно индивидуализировать часть участка. Это решает общее собрание жильцов.  

Межевание многоквартирных домов: Плюсы и минусы

Оформление в собственность прилегающего к многоквартирному дому участка дает собственникам квартир много преимуществ. Но у данного мероприятия есть и некоторые отрицательные стороны. Плюсы и минусы процедуры представлены в таблице.

 

Плюсы	Минусы
Возможность использования участка для решения бытовых нужд (строительство объектов инфраструктуры). Возможность получения дополнительной прибыли за счет предоставления части участка в аренду. Рост стоимости квадратного метра недвижимости.	Снижение спроса у потенциальных покупателей за счет роста цен. Необходимость благоустраивать прилегающие к дому сотки за свой счет.

Если межевание не проводить

• УК не отвечает за благоустройство земельного участка около многоквартирного дома. Она не обязана обеспечивать уборку, поддержание нормального состояния недвижимого имущества, газонов и т.д.
• Если участок, где построен МКД, не проходил процедуру кадастрового учета, дом может получить отказ в капитальном ремонте. Соответствующая норма была введена в РФ в 2010 году.
• При межевании специальные законы Российской Федерации разрешают увеличить земельный участок за счет соседних владений, при условии, что на них не оформлено право собственности. Например, если рядом есть пустырь, который не стоит на кадастровом учете, его можно законно присоединить к участку многоквартирного дома и использовать в нуждах собственников. Если придомовая территория под вашим МКД не поставлена на государственный учет, за ее счет могут расширить свои дворы жители соседних домов. 
• Если документов на земельный участок нет, на нем возможно строительство без согласования с собственниками. То есть, если придомовая территория не зарегистрирована, застройщик может получить разрешение на строительство. Оспорить возведение недвижимости будет невозможно, так как дольщики не имеют на эту землю никаких прав. Так во дворе на абсолютно законных основаниях может появиться, например, здание магазина или автостоянка.

Заказать бесплатную консультацию

Как рассчитывается придомовая территория многоквартирного дома

Согласно СНИП № 2.07.01/89 площадь участка, расположенного возле многоквартирного дома, рассчитывается по следующей формуле: Sтер=Sж*Уп, где общая площадь жилых помещений дома умножается на удельную величину земельной доли. На практике этот показатель составляет от трех до шести метров от стены здания. При расчете размера земельного участка необходимо учитывать такие факторы:

• Общая площадь дома;
• Этажность и количество квартир в здании;
• Наличие рядом с ОКС дорог, автомагистралей общего пользования;
• Плотность застройки квартала;
• Дата возведения и  сдачи в эксплуатацию;
• Наличие подземных и наземных коммуникаций.

Как провести межевание

Решение о проведении межевания принимают на общем собрании собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме. Там же выбирают уполномоченное лицо. В дальнейшем именно этот человек будет заключать договор с подрядчиками. Для того чтобы решение о размежевании можно было считать принятым, достаточно, чтобы на собрании присутствовало не менее 2/3 собственников, и вопрос набрал 50% голосов.

Это решение обязательно должно быть оформлено протоколом. После этого необходимо уведомить местные органы власти о том, что будет проведены инженерные изыскания по определению площади и месторасположению земельного участка вокруг многоквартирного дома.

С заявлением о процедуре размежевания нужно обратиться в местную администрацию. В этом случае земельный участок отмежуют бесплатно. Но такой подход имеет один существенный недостаток. Финансирование землеустроительных исследований земель многоквартирных домов происходит по остаточному принципу. Очень высок риск того, что результат придется ждать очень долго. Обращение к независимой компании поможет быстро оформить участок и избежать рисков, связанных с отсутствием установленных параметров. Если жильцы решили оплачивать услуги подрядчика самостоятельно, нужно помнить, что возврат потраченных средств законом РФ не предусмотрен.

Делать межевание вправе геодезические организации с допуском к данному виду изысканий. У собственников квартир МКД есть возможность и полномочия обратиться к стороннему подрядчику и самим оплатить его услуги. Эту задачу тоже решают общим собранием. Также на собрании выбирается уполномоченного представителя. Именно этот человек и занимается организацией проведения инжинерных изысканий. Обычно это старший по дому, но вы можете выбрать представителем и любого другого человека.  

Уполномоченный приходит в геодезическую организацию и заключает договор на проведение размежевание земельного участка вокруг многоквартирного дома. К договору нужно приложить техплан дома. Геодезисты могут сами запросить все необходимые сведения, но для этого у них должна быть доверенность. Даже если вы решили обратиться к стороннему подрядчику и самостоятельно оплачивать его услуги, органы власти необходимо уведомить о том, что будет проведено межевание. До того, как будут установлены межевые знаки и зарегистрированы права собственности, земля считается муниципальной.

После заключения договора на проведение землеустроительных меропритятий на объект выезжают геодезисты. Дата обмеров будет указана в договоре. Они устанавливают местоположение и площадь земельного участка. Заинтересованные стороны, в том числе представители администрации, должны присутствовать при замерах.  

Установленные границы нужно обязательно согласовать с владельцами смежных участков. Они могут иметь разные права на земельный надел:

• Собственности.
• Пожизненного владения.
• Бессрочного наследуемого пользования.
• Аренды сроком более 5 лет.

После того, как границы установлены и согласованы, кадастровый инженер подготовит межевое дело. Акт согласования – это обязательное приложение к межевому плану.

После этого уполномоченный собранием человек подает заявление в Росреестр. К нему прилагается межевой план. В течение следующих 7 дней сотрудники Единого государственного реестра недвижимости проверяют документы. Если никаких нарушений нет, происходит регистрация земельного участка многоквартирного дома и оформление его в собственность.

Размежеванием земельного участка занимаются профильные геодезические организации. Заказать услугу вы можете в нашей фирме. Не знаете, как правильно подготовить процедуру? Запишитесь на бесплатную консультацию к эксперту по телефону ☎ +7 (812) 309-94-21.

Заказать бесплатную консультацию

Стоимость и сроки межевания

Оплатить услугу могут как сами участники общей долевой собственности, так и муниципалитет. Стоимость рассчитывается подрядчиком. На цену могут влиять расположение участка, его конфигурация, площадь надела около многоквартирного дома и др. У наших специалистов стоимость услуги – от 50 тыс. рублей. Узнать, сколько будет стоить процедура в вашем случае, можно на бесплатной консультации нашего эксперта. 

Срок тоже зависит от разных факторов. В среднем на проведение геодезических изысканий и подготовку межевого плана требуется около 1,5-2 месяцев.

 

Особенности межевания придомовых территорий

Определение местоположения и площади новостроек проводит застройщик перед вводом в эксплуатацию. На участке многоквартирного дома еще нет недвижимого имущества, находящегося в собственности владельцев квартир. Поэтому межевые знаки устанавливают по расположению смежных участков.

Когда устанавливают границы рядом с домами старой застройки, может оказаться так, что различные МКД выходят за стандартные размеры. В этом случае межевые знаки устанавливают на основе:

• Соседних земельных участков.
• Природных объектов.
• Фактического пользования.
• Требований санитарной и пожарной безопасности. 
• Градостроительных норм.

То есть, геодезисты учтут ту площадь, которую фактически занимают все типы недвижимости. Расширение участка допускается, если при этом не нарушены права жителей соседних домов, не будет нанесен ущерб сооружениям. Не могут входить в придомовую территорию земли, по которым проходит дорожно-транспортная сеть. Установленные указатели не должны пересекать красные линии.

Нередко бывают и обратные ситуации. Фактический размер земельного участка многоквартирного дома меньше, чем площадь, которую он мог бы занимать. В этом случае геодезисты устанавливают границы именно по фактической площади. Такое положение определено Постановлением Правительства от 1997 года.

По законам РФ, после размежевания земельного участка МКД он передается в собственность жильцам. Но есть особые случаи. Например, земля изъята из оборота. Даже в такой ситуации отказываться от инжинерных изысканий не стоит, так как участок будет передан в аренду.

Еще одна особенность определения параметров земельного участка МКД – встроенные и пристроенные помещения, которые принадлежат юрлицам, например, магазинам. Согласно законодательным актам РФ, вся инфраструктура, расположенная на земельном участке многоквартирного дома принадлежат собственникам. Но не имеет значения каким помещениями владеет собственник – жилыми или нежилыми. То есть, если фирма содержит нежилое помещение, она также имеет права на землю многоквартирного дома и ее инфраструктуру. И ее представитель точно также участвует в общем собрании.

Как показывает практика, часто по площади двора проходят теплотрассы и другие инженерные коммуникации. По законам РФ их обслуживанием занимается компания-поставщик услуги. Собственники квартир не должны препятствовать свободному доступу к сетям. Поэтому во время межевания вокруг инженерных коммуникаций устанавливают охранные зоны.  

Пожалуй, один из самых сложных и спорных моментов – содержание объектов благоустройства, расположенных во дворе. К ним относят детские и спортивные площадки, тротуары, элементы озеленения и т.д. Все это – общее имущество собственников жилья. А значит, именно собственники и должны их содержать, ремонтировать, обслуживать.

Вопросы налогообложения

Нередко собственники голосуют против процедуры установления межевых указателей, чтобы потом не платить налог на землю. К каким последствиям может привести отсутствие регистрации земельного участка, мы уже говорили ранее. Рассмотрим теперь, как определяется налог.  

Важно понимать, что земельный участок – это объект налогообложения. Уплачивать налог обязаны собственники. Формирование налога зависит от площади помещений, которыми владеет собственник. То есть, чем больше площадь вашей квартиры, тем больше размер земельного налога. Общую сумму взноса рассчитывают по кадастровой стоимости. Узнать кадастровую стоимость можно в выписке из ЕГРН или на Публичной карте.

Некоторые категории граждан имеют льготы и для них может быть снижена ставка налогообложения или они полностью освобождаются от уплаты налогов. Здесь тоже не все так однозначно. Максимально возможное уменьшение налоговой базы – 10 тыс. рублей. При расчете налога эту сумму вычтут из кадастровой стоимости. Но если льготник имеет в собственности несколько ЗУ, ему придется выбрать за какую землю он не будет платить налог. За остальные участки налоги будут начислены.

Какие спорные ситуации могут возникнуть

Наверное, наиболее чаще споры возникают из-за незаконного возведения на участке вокруг многоквартирного дома разных видов недвижимости. Здесь есть очень много нюансов. До регистрации прав собственности на землю МКД, она принадлежит муниципалитету. Частные лица или компании могут получить разрешение на строительство или взять часть вашего двора в аренду у муниципалитета.

Если разрешение на строительство было получено до того момента, когда владельцы жилья удалось получить право собственности на общий земельный участок, добиться сноса таких строений практически не возможно. Проще в тех случаях, если земля арендована, но сама постройка возведена нелегально. Такие споры можно попытаться решить через суд. Для защиты своих интересов необходимо подать исковое заявление. К нему нужно приложить пакет документов, в том числе, подтверждающих право собственности на недвижимость и земельный участок.

Если часть двора была сдана муниципалитетом в аренду, можно оспорить в суде его право получать арендную плату. В этом случае договор администрации с арендатором расторгается. Владельцы жилья имеют право заключить договор повторно, но уже от своего имени. Далее будет сформирован общий бюджет за счет денег от аренды. Средства будут направлены на общественные нужды.

Еще один распространенный случай, когда во время подготовки к межевым исследованиям выясняется, что часть земли, которая по нормам относится к МКД, уже оформлена на третьих лиц. Причем на нее могут быть вполне законно зарегистрированы права. В этом случае придется заказывать строительную экспертизу. С результатами проверки жильцы обращаются с иском в суд.

Не всегда суды РФ встают на сторону собственников квартир в МКД. Если решение по вашему делу было в пользу ответчика, можно установить на земельный участок сервитут. Основанием для этого может быть необходимость обслуживания дома, коммуникаций, организация подъездов и т.д.

Чтобы избежать таких ситуаций, рекомендуем не затягивать с проведением инженерных изысканий и регистрацией имущества.

Заказать бесплатную консультацию

Где получить план придомовой территории многоквартирного дома

Если формирование участка под многоэтажным ОКС было осуществлено законно и надел поставлен на Кадастр, значит сведения о нем внесены в ЕГРН. Следовательно ознакомиться с характеристиками строения, в том числе изучить картографические материалы, может каждый собственник помещения при наличии правоустанавливающих документов. Получить план ЗУ можно, подав запрос в местную администрацию, которая выдавала разрешение на строительство. Также вы можете запросить в Росреестре выписку ЕГРН. Эта справка является альтернативой кадастровому паспорту.

Информация о зарегистрированном недвижимом имуществе отображается на публичной кадастровой карте. Получить план участка, на котором расположено строение, можно через онлайн-сервис ПКК. Для этого вы должны ввести в строку поиска адрес или кадастровый номер надела.

Как и где узнать кому принадлежит территория возле многоквартирного дома

Определить, кто является собственником участка возле многоэтажного жилого здания можно несколькими способами:

• Зайти на официальный сайт Росреестра и открыть вкладку с Публичной кадастровой картой. Найти нужное имущество можно по адресу или индивидуальному номеру. В информационном окне будет указаны характеристики учетной единицы (площадь, дата постановки на учет), в том числе ФИО правообладателя;
• Запросить выписку из ЕГРН - справка содержит описание параметров зарегистрированного имущества, а также его схему и имена собственников;
• Изучить историю налоговых платежей - каждый владелец участка обязан внести в госказну земельный налог.

Права жильцов многоквартирного дома на придомовую территорию

До тех пор, пока участок возле многоэтажного ОКС не сформирован и не поставлен на учет в Росреестре, жители МКД не являются собственниками земли. Стать участниками общей долевой собственности возможно, после формирования ЗУ, установления его границ и регистрации в ЕГРН. 

Оформить землю в собственность, предварительно ее не размежевав, невозможно. Поэтому вам понадобятся услуги кадастрового инженера. После определения параметров надела и составления межевого плана, участок регистрируют, а вы становитесь его владельцем. После регистрационных действий жители дома на общем собрании вправе решать, как распоряжаться имуществом.

Кто должен делать межевание многоквартирного дома

Определение местоположение и площади участка, на котором расположено многоэтажное здание, процедура сложная. Она регулируется действующим законодательством и проводится с учетом строительных нормативов. Замеры выполняются с помощью сверточного геодезического оборудования. Любая ошибка может стать причиной пограничных споров, поэтому нужно тщательно выбирать кадастрового инженера.

Подрядчик должен предоставить пакет разрешительных документов: допуск СРО, лицензию, квалификационный аттестат. Также у специалиста должно быть профильное образование и опыт проведения подобных исследований. Изучить список подрядчиков можно на сайте росреестра.

Размер придомовой территории многоквартирного дома по закону

Какая именно площадь принадлежит всем жителям многоэтажного дома, мы рассмотрели выше. К коллективной собственности (согласно ЖК РФ, ст. 36) также относятся объекты инфраструктуры, расположенные на участке вокруг МКД:

• Детские игровые комплексы;
• Спортивные площадки;
• Стоянки для транспортных средств;
• Тротуары;
• Трансформаторные будки;
• Инженерные коммуникации.

За этим недвижимым имуществом обязаны следить и содержать в нормальном состоянии законные владельцы.

 

 

Источник: https://geomergroup.ru/article/mezhevanie-pridomovoj-territorii-mnogokvartirnogo-doma/