Техплан: что это, как и где получить?

Техплан: для чего нужен и что содержит

Технический план — это документ с приложениями, где содержатся все сведения об объекте. Без техплана невозможно зарегистрировать жилую, коммерческую или муниципальную недвижимость в ЕГРН, получить кадастровый номер. Технический план обязателен при проведении сделок купли-продажи любых зданий, при оформлении собственности, ввода в эксплуатацию различных объектов.

Технический план состоит из двух частей. В первой, в текстовой, отображены все фактические сведения об объекте, строении или помещении — площадь, этажность, комнаты, размеры помещений, их положение и т. п.

 Графическая часть технического плана включает чертежи, схематический план, визуализирующий сведения о здании, участке, указанные в первом разделе. В конце кадастровый инженер вписывает экспликацию, то есть пояснение к документации.

Все требования к составлению технического плана указаны в Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «О государственной регистрации недвижимости» (с изменениями и дополнениями, вступил в силу с 01.10.2023). Правила составления оговорены в Приказе Росреестра N П/0082.

Разработкой технических планов могут заниматься только квалифицированные специалисты с соответствующей аттестацией и допуском к работе с кадастровыми документами. Компания «Геомер Групп» уже много лет работает на рынке недвижимости, мы имеем большой опыт в учете и регистрации жилых и коммерческих объектов любого типа. Поможем в составлении технического плана, получение кадастровый регистрации и в решении любых вопросов с недвижимостью. 

Заказать бесплатную консультацию

Зачем нужен технический план

Любые действия с объектами недвижимости (квартирой, домом), участками земли требуют последующей регистрации права собственности в единой кадастровой системе. Покупка, продажа, межевание, перепланировка не будут иметь юридической силы без учета в ЕГРН. Это единая база, куда внесены сведения о всех существующих объектах, вне зависимости от того, кому они принадлежат, частному лицу, компании, муниципальной организации. Фактически только после получения индивидуального кадастрового кода в ЕГРН объект или участок приобретает юридическую силу. А для его запроса понадобится технический план.

Техплан может быть составлен на отдельные помещения (квартиру, комнаты) или на все здания целиком, на участок или конкретную его зону. Например, технический план на многоквартирный дом будет содержать сведения о квартирах, этажах, технических и подсобных помещениях, но в свою очередь и каждая квартира также должна иметь свой собственный технический план с экспликацией.

Для учета квартиры, дома, или участка, любого другого объекта в кадастровом реестре обязательно понадобится технический план. Также без документа не получится построить ОКС, или легализовать уже построенное здание. Полный перечень случаев, когда понадобится оформление техплана:

• При составлении договора купли-продажи на недвижимость или землю, при оформлении права наследования или для аренды на длительный срок нужен технический план.
• При межевании участка и получении кадастрового номера на землю.
• При внесении изменений в документ по причине обнаружения ошибок, фактических неточностей кадастровых сведений, например, была неправильно указана дата рождения собственника, или есть ошибки в адресе, координатах. Все несоответствия необходимо оперативно устранять и подготовить новый технический план с учетом внесенных изменений и новой экспликацией.
• При внесении всей информации о здании в Единый кадастровый Реестр. Без составления технического плана и регистрации в общей базе объект или участок не будет существовать юридически, то есть в этом случае нет возможности совершать какие-либо сделки. Такой дом, помещение невозможно продать или сдать в аренду.
• В процессе узаконивания перепланировки также понадобится технический план. Любые изменения конфигурации (капремонт, другие сложные работы) внутри квартиры, дома, другого типа объекта нуждаются в оформлении технического плана и получении кадастровый регистрации. Чтобы получить согласование, все изменения должны быть внесены в новый технический план. Незарегистрированная перепланировка сегодня наказывается крайне строго. Во-первых, такой объект недвижимости невозможно продать официально, так как у него нет кадастровый регистрации и новый владелец просто не сможет его зарегистрировать, во-вторых, при обнаружении несогласованных изменений собственника могу заставить вернуть все к первоначальному виду за собственный счет.
• При допуске к эксплуатации нового здания также нужен технический план и регистрация в кадастровом Реестре.
• При легализации «самостроя». Если ОКС был построен самовольно, без разрешения контролирующих органов, и впоследствии владелец захотел его узаконить, придется готовить проект строения и технический план. Без него невозможно оформить кадастровую регистрацию.
• При спорах по недвижимости или участку. После вынесения судом решения нужен новый технический план с учетом произошедших изменений.
• При подсчете цены объекта, участка. Цена недвижимости и будущий налог на имущество рассчитывается на основе оценки кадастровых органов. Но чтобы рассчитать стоимость, предварительно нужно получить персональный идентификационный код, который выдается только после регистрации записи в кадастровый службе, для которой в свою очередь понадобится технический план. Такую оценку обязательно проводит банк перед одобрением ипотеки. Если при экспертизе были выявлены случаи незаконной перепланировки на объекте или другие подозрительные операции, банк вправе отказать в кредитовании.
• Для присвоения объекту почтового адреса и получения возможности оформления прописки обязательно нужен технический план. Без него невозможно зарегистрировать объект в кадастровом Госреестре и, соответственно, прописать кого-то в квартире или доме не получится.

Также технический план потребуется при разделе квартиры, дома, участка на доли между несколькими собственниками.

Если у вас в собственности находится уже эксплуатируемая квартира, дом или нежилое помещение, участок, любой другой объект и вы не планируете проводить в них никаких изменений, технический план вам не понадобится.

На какие объекты нужно составлять техплан

Состав и форма технического плана во многом зависят от типа здания, для которого предназначена. Для каких объектов понадобится:

• Для частных и многоквартирных домов и дач;
• Для частных, муниципальных участков;
• Для зданий, которые не были построены до конца и не введены в эксплуатацию. Несмотря на незавершенный вид, с ними можно совершать основные юридические сделки — продавать, обменивать, сдавать в аренду. Но только после получения технического плана и кадастровый регистрации;
• Для разработки поэтажной схемы объекта, в техническом плане будут отображены все помещения каждого этажа графически или в виде таблицы;
• Для квартир. При первой регистрации жилья или при перепланировке, других капитальных изменениях обязательно оформление технического плана объекта и получение кадастрового номера;
• Для любых типов помещений, зданий, сооружений — складов, магазинов и т. п.;
• Для гаражей, возведенных на фундаменте, то есть те, которые являются ОКС, также нужен технический план;
• Для всех инженерных систем, которые являются частью объекта или находятся на межованом участке — газопроводные магистрали, водоснабжение, канализация;
• Для скважин воды любого типа. Введение скважины в эксплуатацию возможно только после получения технического плана и регистрации точки в кадастровом реестре Роснедров РФ;
• Для парковок, стоянок автомобилей.

Технический план необходим как для вновь возведенных, так и для уже эксплуатируемых объектов, его обязательно обновляют по мере внесения изменений в недвижимость.

Компания «Геомер Групп» уже много лет специализируется на оформлении всех нужных документов для регистрации объектов ОКС и участков собственности. Наши специалисты знают все нюансы составления технического плана, требования российского законодательства и особенности взаимодействия с кадастровыми органами, имеют исчерпывающий опыт работы с объектами жилой и коммерческой недвижимостью. Поможем составить технические план для любого типа объекта.

Технический план и техпаспорт одно и тоже?

Нет. Эти документы имеют разное целевое назначение. На основе технического плана производится постановка объекта недвижимости или участка на кадастровый учет. В нем содержатся все сведения о строении или участке, все возможные технические характеристики, схемы, чертежи, передающие структуру здания, кадры спутниковой съемки с координатами. Уже на основе этого документа выдается технический паспорт на объект.

Технический паспорт это своего рода выписка из Единого кадастрового Реестра недвижимости, которая может содержать сведения о:

• Годе постройки здания.
• Типах материалов, которые применялись при возведении.
• Степени износа материалов объекта (для вторичного жилья).
• Собственнике объекта, участка, его контактах.
• Проектной документации.
• Материалах отделки и т. п.

Главное отличие технического плана от техпаспорта присутствие в первом графических данных и поворотных точек. С 1.04.2012 года обязательно наличие как описание объекта на конкретном участке, так и фотографий, полученных в процессе спутниковой съемки. То есть без указания координат, как в техническом плане, постановка на учет объекта, участка просто невозможна.

На основе техпаспорта не происходит постановка недвижимости на кадастровый учет, так как в нем нет координат объекта. Еще одно отличие — технический план не хранится в БТИ, а технический паспорт находится именно там.

Требования к оформлению технического плана

Технический план составляется в соответствии с ч. 1 ст. 24 ФЗ от 13.07.2015 г. №218-ФЗ и пунктами Приказа Росреестра N П/0082. Документ оформляется на специальном бланке, форма которого закреплена в законодательстве, самовольное заполнение не допускается. Работать с техническим планом участка, дома, квартиры, другого объекта разрешается только кадастровому инженеру, который имеет лицензию государственного образца. При подготовке техплана специалисты используют специальные программы, онлайн-ресурсы Росреестра.

В процессе работы с техническим планом кадастровый инженер рисует абрис (упрощенный чертеж), куда вносятся все измерения. Уже после из арбиса сведения переносятся в программу и отображаются в поэтажной схеме объекта. Также технический план содержит все условные обозначения и их расшифровку.

Допускается два варианта подачи технического плана — кадастровый инженер предоставляет документ в электронном виде, либо на бумаге формата А4 (чертежи переносятся на ватманы большого формата). 

Технический план на участок, квартиру, дом, другой объект получает юридическую силу только после того, как кадастровый инженер оставит на нем свою персональную печать или ЭЦП. ЭЦП или печать являются доказательством того, что специалист числится в реестре инженеров России. Кадастровый инженер несет полную ответственность за возможные ошибки или неточности при составлении технического плана.

Что содержаться в технической документации

Технический план на участок, квартиру, дом, любой другой объект обязательно включает два блока — с текстовой и графической информацией. Модули заполняются в соответствии с №218-ФЗ. 

Текстовая информация в техническом плане

Первой страницей в техническом плане идет титульный лист, на котором указывают:

• ФИО собственника для физических лиц, наименование организации, ИНН для юрлиц и госорганизаций.
• Подпись заказчика или его официального представителя, печать для юридических лиц.
• Все данные о кадастровом инженере — ФИО, индивидуальный номер, контактные сведения.

Далее в техническом плане на квартиру, дом, участок идет содержание с названием всех разделов.

Перечень глав технического плана:

• Все данные, на основе которых был составлен документ. Это исходная документация, кадастровые номера, перечень инструментов и приборов, используемых при измерении помещения.
• Вся информация по квартире, дому, другому объекту — адрес расположения, назначение, площадь, другие физические данные, а также кадастровые номера.
• Сведения о конкретных помещениях объекта. Их нумеруют по порядку и указывают размеры.

В самом конце технического плана пишется заключение. Обычно это текст, где специалист делает выводы, подчеркивает какие-то особенности объекта или важные сведения, которые должны быть учтены органами кадастрового учета
 

Графические данные технического плана

Это технический чертеж, где здание изображено с привязкой к участку, на котором оно находится. Здесь на схеме в установленной системе координат можно увидеть все возможные поворотные точки, поэтажный план, контур объекта.

Графические данные технического плана передают сведения, уже указанные в первой текстовой части. При отсутствии этой информации чертежи объекта делают на основе произведенных измерений.

В техническом плане отображается объект в контуре здания, на границе земли или кадастрового квартала. Поэтажная схема технического плана содержит следующие данные:

• План этажа.
• Расположение конкретного объекта.
• Стены и перекрытия.
• Оконные и дверные проемы.
• Балконы, лоджии.
• Лестницы, пролеты.
• Выступы, выемки.

В техническом плане обязательно указываются размеры всех помещений объекта, но обозначения должны быть нанесены таким образом, чтобы не мешать чтению чертежа. Обычно схемы делают в масштабе 1:200 и 1:100.
 

Какие документы понадобятся для составления технического плана

Перечень документации для получения технического плана объекта зависит от конкретной категориям недвижимости (дом, квартира, промышленное помещение), ниже приведем список обязательных документов:

• Оригинал и копия паспорта владельца (заказчика). Понадобится при оформлении частного дома, квартиры, дачи, объектов гражданского, промышленного, производственного значения, гаража.
• Бумаги, подтверждающие право собственности, в том числе указывающие на участие в долевом строительстве объекта.
• Документация по проекту, технический паспорт. Вне зависимости от типа объекта, то есть для домов, квартир, участков.
• Выписка из кадастрового Реестра на дом, здание (при наличии).
• Проектная документация.
• Подтверждение, что многоквартирный дом был введен в эксплуатацию (можно получить у компании-застройщика).
• Акт, подтверждающий права компании на МКД и участок с обозначением границ земли (при введении в эксплуатацию многоквартирного дома).
• Разрешение на строительство дома или начало реконструкции.
• Поэтажный план объекта, экспликация к нему.

Также может понадобится технический план перепланировки (если он существует) и справка о присвоении адреса (при ее наличии).

Точный перечень документов для технического плана лучше уточнять непосредственно перед регистрацией объекта у кадастрового инженера, так как в законодательство могут время от времени вносится изменения. Наиболее безопасный и эффективный способ получения технического плана — доверить сбор документации для технического плана опытному кадастровому инженеру.

Заказать бесплатную консультацию

Этапы подготовки технического плана

Составление технического плана включает несколько этапов:

• Подбор организации или кадастрового инженера.
• Заказчик или его представитель подают заявку в геодезическую организацию. Рассчитывается смета, уточняется стоимость работ по составлению технического плана для объекта.
• Заключение договора, внесение предоплаты, обычно это до 50% от цены услуги. После этого кадастровые инженеры приступают к проверке документов, необходимых для получения технического плана. Если каких-то бумаг не хватает, специалисты «Геомер Групп» помогут максимально быстро собрать все недостающие сведения об объекте.
• Полевые работы. Кадастровые инженеры с помощью специального оборудования проводит замеры помещения. Этот этап можно пропустить, если у объекта уже есть вся необходимая техническая документация. Замеры проводятся для вновь сданного объекта, после перепланировки или в случае обнаружения ошибок.
• Непосредственно подготовка технического плана. Кадастровый инженер составляет схемы в специальной программе, пишет текстовую часть, делает заключение, готовит все необходимые приложения.
• Передача технического плана и получение оставшейся части оплаты.

Обычно технический план предоставляется в электронном виде, но при необходимости может быть продублирован на бумаге. Документы действительны только в том случае, если заверены кадастровым инженером должным образом, на них должна стоять его печать и подпись (если это файл, то электронная подпись). В государственный кадастровый Реестр технический план подают в электронном виде, обычно на CD диске.

Где заказать технический план?

Если еще несколько лет тому назад заказать технический план для объекта можно было только в БТИ, то теперь сделать это можно сразу в нескольких организациях:

• МФЦ. До недавнего времени это был один из самых простых способов получения технического плана. Достаточно было записаться на прием, написать заявление, оплатить госпошлину и отдать пакет документов. На данный момент МФЦ такую услугу не оказывает.
• БТИ. После оплаты госпошлины необходимо сдать документы и затем будет назначено время выезда специалиста на объект для проведения замеров, обязательных для получения технического плана.
• У кадастрового инженера. Обязательно нужно проверить наличие у кадастрового инженера аттестата, а также не лишним будет промониторить отзывы. Далеко не у всех специалистов, занимающихся разработкой технического плана, хорошая репутация.
• В кадастровом бюро. Необходимо самостоятельно собрать пакет документов для технического плана и ждать выезда геодезиста.

Компания «Геомер Групп» предлагает услуги по инженерным изысканиям «под ключ». Команда высококвалифицированных исполнителей быстро и без ошибок подготовят технический план для объектов недвижимости разных категорий. В нашем арсенале высокоточное оборудование и специализированные методики, что позволяет нам максимально точно и эффективно выполнять заказы любой сложности.

Преимущества заказа технического плана в компании «Геомер Групп»:

• Работаем официально, по договору, где прописаны все условия сотрудничества, обязанности сторон, сроки выполнения услуги подготовки технического плана.
• Предоставляем гарантию на все типы проведенных нами исследований. Вы можете быть уверены, что в техническом плане будут указаны достоверные сведения об объекте и вы 100% получите кадастровый номер.
• Индивидуальный подход к каждому заказу. Мы дорожим своей репутацией, поэтому каждый проект по составлению технического плана контролируется сразу несколькими специалистами.
• Замеры и проверка объекта для подготовки технического плана осуществляется с помощью сертифицированного оборудования, отвечающего государственным стандартам.

У наших исполнителей за плечами огромный опыт работы с техническими планами любого уровня и сложности оформления. Мы работаем с жилыми и коммерческими объектами, техническими и промышленными зданиями, знаем все нюансы регистрации недвижимости.

Сколько дней понадобится для создания технического плана?

В законодательстве не прописаны точные сроки по подготовке технического плана для объекта. Обычно процедура занимает от 2 недель до 1 месяца. Задержки случаются по следующим причинам:

• Загруженность организации, которая занимается реализацией технического плана, сильная занятость геодезиста.
• Сложность и масштаб проекта. Оценка многоквартирного дома занимает гораздо больше времени, чем квартиры. Соответственно, чем больше площадь помещения, и чем сложнее его планировка, тем дольше будет идти подготовка технического плана.
• Нехватка справок или некоторых документов, без которых не получится грамотно составить технический план.
• Низкая квалификация исполнителя.

При обращении в «Геомер Групп» вы получите готовый технический план на объект в течение 5–10 дней (если собран весь пакет документов).

Заказать бесплатную консультацию

Стоимость услуги по подготовке технического плана

Стоимость услуги составления технического плана рассчитывается индивидуально, цена зависит от ряда факторов:

• Масштабности проекта.
• Статуса, опыта, квалификации исполнителя.
• Региона нахождения объекта, для которого делают технический план.
• Площади и сложности конфигурации объекта.
• Сроков исполнения.

Также цена технического плана зависит от наличия/отсутствия нужной документации. Если каких-то бумаг не хватает, понадобится время на их поиск или подготовку. Если вас интересует расчет стоимости изготовления бланка для конкретного объекта, вы можете оставить заявку на сайте компании или позвонить по телефону ☎ +7 (812) 309-94-21.

Что делать после получения технического плана?

После того, как собственник получил на руки технический план на объект или участок, необходимо обратиться в Госкадастр для завершения регистрации. Этапы обращения:

• Подача заявления собственно в кадастровый Росреестр или через МФЦ. Также сегодня это можно сделать онлайн.
• Оплата госпошлины за получение технического .
• Получение справки из ЕГРН.

Теперь объекту недвижимости или участку присвоен индивидуальный кадастровый номер, который позволяет его идентифицировать для проведения разного рода сделок. А технический план теряет свою юридическую силу, все сведения из документа отражены в выписке ЕГРН.

Все эти хлопоты также могу на себя взять специалисты «Геомер Групп», освободив клиента от рутинных забот.

Причины отказов и приостановок

Есть несколько причин для отказа в регистрации недвижимости или участка:

• В техническом плане неверно указан адрес, координаты объекта.
• На документах нет печати и подписи кадастрового инженера.
• Расхождения данных фактических и тех, что указаны на схеме в техническом плане.
• Отсутствие разрешения на перепланировку.
• Нарушение порядка составления техплана.
• Нет подтверждения об оплате госпошлины.
• В техническом плане представлены ошибочные или устаревшие сведения.
• Доверенность официального представителя заказчика оформлена неверно или просрочена.

Если в регистрации было отказано, ответственный кадастровый инженер обязан в указанные сроки внести изменения в технический план, предоставить недостающие документы и повторно отправить документы и заявку в Росреестр.

Когда кадастровый инженер не может определить ошибку в техническом плане, или ее просто нет, но сотрудники Росреестра не пропускают заявку, нужно записаться на личный прием и выяснить причину отказа. А если это не помогло, подать апелляцию в специальную комиссию.

Срок действия тех плана

Технический план на объект или участок имеет бессрочное действие, вплоть до внесения изменений в помещение или при обнаружении ошибок. Но есть некоторые нюансы:

• На квартиру. Техплан нужен владельцам при продаже или обмене объекта, а также в случае перепланировки. Обычно в этом случае для документов устанавливают срок действия 5 лет, но этот период задается не государством, а физическими или юридическими лицами.
• Жилой дом. Здесь технический план не имеет крайних сроков. Замена производится только при переводе дома из жилого в нежилой фонд, при перепланировке, реконструкции.
• Нежилые здания и помещения. Здесь у техплана также нет срока давности. Изменение вносятся только при капитальном ремонте, после перепланировки объекта. Но чтобы вовремя заметить изъяны и следы износа конструкций, рекомендуется обновлять технический план каждые 5 лет.

Важно! Технический план должен полностью соответствовать реальному состоянию объекта и участка. Иначе могут возникнуть проблемы с контролирующими органами, вплоть до назначения штрафа.

Популярные вопросы:

1. Нужно ли обновлять технический план квартиры или дома каждые 5 лет?

Нет. После кадастрового учета технический план утрачивают юридическую силу. Новый техплан нужен только при реконструкции или перепланировке, когда объект с внесенными изменениями получает новый кадастровый номер.

2. При утверждении перепланировки на объект мне нужен проект или технический план?

Сначала вы делаете проект на произошедшие изменения в объекте. После того, как проект будет принят приемочной комиссией, готовится технический план.

3. Понадобится ли технический план при продаже здания, дома, квартиры?

Технический план понадобится только в случае, если раньше объект не ставился на кадастровый учет.

4. Какие документы являются основанием для изготовления технического плана после реконструкции квартиры, другого объекта?

Для подготовки технического плана на объект недвижимости необходим пакет документов, указанных в 51 статье ГрК РФ, а также свидетельство о вводе в объекта эксплуатацию.

5. Можно ли исправить ошибку в техническом плане при проведении межевания уже после постановки на кадастровый учет?

Если ошибка при межевании и подготовки технического плана была допущена кадастровым инженером, то придется оформлять новый техплан.

Образец технического плана

Заказать бесплатную консультацию

Полезное видео

Источник: https://geomergroup.ru/article/poluchenie-tehplana/